Ihr Immobilienverkauf in guten Händen
Ihr Immobilienverkauf in guten Händen
Ihr Mehrfamilienhausverkauf in besten Händen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Hamburg mit Wentzel Dr.
Ein Mehrfamilienhaus wird nicht nach Quadratmetern verkauft, sondern nach dem, was es Jahr für Jahr erwirtschaftet. Entscheidend sind die Mieten, die Mieter und das, was noch in dem Haus steckt. Seit 1820 begleitet Wentzel Dr. Hamburger Eigentümer beim Verkauf. Als Hausverwaltung von rund 22.000 Wohnungen kennen wir Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen und Bestandshalter von innen. Ob Gründerzeit-Zinshaus in Eimsbüttel, Rotklinkerbau aus den Fünfzigern oder Wohn- und Geschäftshaus: Wir ermitteln den Ertragswert, sprechen vorgemerkte Kapitalanleger diskret an und begleiten Sie bis zum Notartermin – persönlich, vertraulich und auf Augenhöhe.
Sie bewohnen Ihr Haus selbst? Dann finden Sie alles Wichtige unter Haus verkaufen in Hamburg.
Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wert? Starten Sie mit einer ersten Einschätzung
Ein paar Angaben zu Lage, Wohnfläche und Zustand genügen für einen ersten Richtwert – kostenfrei und unverbindlich. Für ein vermietetes Haus ist das ein Anfang: Den Ertragswert ermitteln wir anschließend persönlich anhand Ihrer Mieterliste.
Der Hamburger Markt für Mehrfamilienhäuser
Nach dem Einbruch 2023 hat sich der Markt deutlich belebt. 2025 wechselten so viele Mehrfamilienhäuser den Eigentümer wie in keinem Jahr seit 2015, und die Preise zogen spürbar an.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025. Tatsächliche Kaufpreise, keine Angebotspreise.
Verkaufte Mehrfamilienhäuser in Hamburg 2015–2025
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, Kap. 2.3.1
Lage entscheidet
In mittleren Lagen zahlten Käufer 2025 im Schnitt das 19,8-Fache der Jahresnettokaltmiete, in bevorzugten Lagen das 28,3-Fache. Der Preisunterschied zwischen zwei Häusern derselben Größe kann deshalb erheblich sein.
Was das für Ihr Haus bedeutet
Ein guter Markt hilft, ersetzt aber keine Vorbereitung. Käufer prüfen heute genauer – Mieten, energetischer Zustand und Gewerbeanteil entscheiden mit über den Preis. Im ersten Quartal 2026 lag der Umsatz deutlich über dem Vorjahresquartal, die Zahl der Verkäufe aber blieb nahezu gleich.
Was ist Ihr Mehrfamilienhaus in Hamburg wert?
Käufer eines Mehrfamilienhauses rechnen. Sie wollen zuerst wissen, welche Miete das Haus heute bringt, wie sicher sie ist und was sich daraus in den nächsten Jahren machen lässt. Genau so gehen wir an die Immobilienbewertung heran – mit Marktkenntnis und Blick fürs Detail.
Ø Ertragsfaktor in Hamburg 2025: 22,1-fachDer Ertragswert
Grundlage ist der Ertragswert. Was nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von der Miete übrig bleibt, wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes gerechnet, dazu kommt der Wert des Grundstücks. Darum zählt jede Miete, jeder Leerstand und jede anstehende Instandhaltung.
Der Faktor
Am Markt wird schneller gerechnet: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. In mittleren Hamburger Lagen lag dieser Faktor 2025 im Schnitt beim 19,8-Fachen, in bevorzugten Lagen beim 28,3-Fachen.
Beispiel: 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete mal Faktor 22 ergeben rund 1,32 Mio. Euro. Ob 22 zu Ihrem Haus passt, zeigt erst der Blick auf Lage, Mieten und Zustand.
Was den Preis bewegt
Mikrolage · Bestandsmieten im Vergleich zum Mietenspiegel · Mieterstruktur und Leerstand · energetischer Zustand · Gewerbeanteil · Lage in einem der 16 Hamburger Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung
Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen – in fünf Schritten persönlich begleitet
1
Objektaufnahme und Mieterliste
Wir lernen Ihr Haus kennen – vor Ort, gemeinsam mit Ihnen. Dabei klären wir Ihre Ziele, den Zeitplan und die Rahmenbedingungen: Wie viele Einheiten, welche Mieten, welche Verträge, gibt es Gewerbe oder Leerstand?
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Wir sichten Mieterliste, Mietverträge und die letzten Betriebskostenabrechnungen. Aus unserer Hausverwaltung wissen wir, wo Käufer später genau hinschauen – und sprechen offene Punkte gleich zu Beginn an.
Tipp: Bringen Sie, wenn vorhanden, die Unterlagen Ihrer Hausverwaltung mit. Das spart beim ersten Termin viel Zeit.
2
Ertragswert und Verkaufsstrategie
Sie erhalten eine schriftliche Bewertung nach dem Ertragswertverfahren, abgeglichen mit tatsächlichen Kaufpreisen und Faktoren in Ihrer Lage. Darauf aufbauend legen wir gemeinsam fest, wie verkauft wird: als Ganzes oder aufgeteilt, öffentlich oder diskret, an wen.
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Tipp: Planen Sie für die Präsentation der Bewertung genügend Zeit ein – und bringen Sie gern Miteigentümer oder Erben mit.
3
Datenraum und diskrete Ansprache
Kapitalanleger entscheiden nach Unterlagen. Wir bereiten alle Dokumente in einem digitalen Datenraum auf, erstellen ein Exposé in hochwertiger Broschürenform und sprechen zuerst gezielt vorgemerkte Investoren aus unserer Kundenkartei an.
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Auf Wunsch bleibt Ihr Haus ganz off-market – ohne Portal, ohne Aushang.
Tipp: Je vollständiger der Datenraum, desto weniger Nachverhandlung nach der Besichtigung.
4
Käuferprüfung und Besichtigungen
Wir schlagen Ihnen nur Kaufinteressenten vor, deren Finanzierung oder Eigenkapital nachgewiesen ist. Besichtigungen bündeln wir und kündigen sie den Mietern rechtzeitig an.
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Wir führen Besichtigungen als Einzeltermine durch – so bleibt die Hausgemeinschaft entlastet und Ihr Verkauf vertraulich.
Tipp: Informieren Sie Ihre Mieter früh und offen. Das schafft Vertrauen und erleichtert jede Besichtigung.
5
Notar und Mietübergang
Wir stimmen den Kaufvertragsentwurf mit Ihnen und dem Notariat ab und begleiten Sie persönlich zum Beurkundungstermin. Danach organisieren wir den Übergang an den Käufer.
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Dazu gehören Mieterinformation, Kautionen, Betriebskostenabgrenzung und ein sauberes Übergabeprotokoll.
Tipp: Vereinbaren Sie den Stichtag der Übergabe möglichst zum Monatsanfang. Das macht die Abrechnung der Mieten für beide Seiten einfacher.
Sprechen Sie mit unserem Verkaufsteam in Hamburg
Wentzel Dr. · Stresemannallee 102-104 · 22529 Hamburg
040 35 90 90 · vertrieb@wentzel-dr.de
Wir freuen uns auf ein persönliches Gespräch – unverbindlich, ehrlich und auf Augenhöhe.
Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller entscheidet ein Käufer – und desto weniger wird nachverhandelt. Was fehlt, beschaffen wir gemeinsam mit Ihnen.
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Baupläne und Grundrisse
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Energieausweis
- Teilungserklärung (falls aufgeteilt)
- Erbbaurechtsvertrag (falls vorhanden)
- Aktuelle Mieterliste
- Alle Mietverträge mit Nachträgen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Nachweise über Mietkautionen
- Gewerbemietverträge
- Nachweise über Modernisierungen
- Verträge mit Hausverwaltung, Wartung und Versicherung
Als Ganzes verkaufen oder in Wohnungen aufteilen?
Als Ganzes verkaufen
- Ein Käufer, ein Notartermin, ein klarer Zeitplan
- Käufer sind Kapitalanleger, Family Offices oder Bestandshalter
- Meist der schnellste Weg
- Die Mieter bleiben, Ihr Aufwand bleibt überschaubar
In Wohnungen aufteilen
- Einzelne Eigentumswohnungen erzielen je Quadratmeter oft mehr
- Teilungserklärung und Genehmigungen
- Viele Einzelverkäufe
- Ein deutlich längerer Zeitraum
Ob sich das für Ihr Haus lohnt, rechnen wir Ihnen ehrlich vor. Mehr zum Einzelverkauf: Wohnung verkaufen in Hamburg.
In Hamburg braucht die Aufteilung eines Wohnhauses mit mehr als fünf Wohnungen eine Genehmigung – so regelt es eine Verordnung nach § 250 BauGB, die bis Ende 2030 gilt. In Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung ist jede Aufteilung genehmigungspflichtig. Wird eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung verkauft, haben die Mieter ein Vorkaufsrecht, und der neue Eigentümer kann zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Einzelheiten klären Sie am besten mit Ihrem Notar.
Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen – ruhig und geordnet
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist der Normalfall – und für Ihre Mieter ändert sich weniger, als viele befürchten. Vorausgesetzt, der Verkauf ist gut vorbereitet und die Mieter werden früh und offen informiert.
Mietverträge gehen mit
Wer ein vermietetes Haus kauft, übernimmt alle bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten. Für Ihre Mieter ändert sich zunächst nur der Vermieter.
Besichtigungen mit Rücksicht
Mieter müssen Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung ermöglichen. Wir stimmen Termine ab, bündeln sie und zeigen leerstehende oder ausgewählte Wohnungen stellvertretend.
Kautionen und Betriebskosten
Kautionen gehen auf den Käufer über, die Betriebskosten werden zum Übergabestichtag abgegrenzt. Als Hausverwaltung kennen wir diese Abrechnung aus dem Alltag.
Bewertungen
Reviews unserer Kunden
4,5 von 5 Sternen aus 869 Google-Bewertungen (Stand Oktober 2026)
Wann ein Verkauf sinnvoll sein kann
Das Erbe – Geschenk oder Bürde? Wenn mehrere Erben ein Haus mit vielen Mietern gemeinsam verwalten sollen, ist ein Verkauf oft die fairste Lösung. Wir sorgen für einen geordneten Ablauf, dem alle zustimmen können.
Nach Jahrzehnten als Vermieter möchten Sie Verantwortung abgeben? Wir verkaufen Ihr Haus so, dass Ihre Mieter in guten Händen bleiben.
Dach, Heizung, Fassade – und in Hamburg bei einer Dachsanierung zusätzlich die Solarpflicht. Wir zeigen Ihnen, ob sich Sanieren oder Verkaufen mehr lohnt.
Der Wert Ihres Hauses ist gestiegen? Wir unterstützen Sie dabei, das bestmögliche finanzielle Ergebnis zu erzielen.
Mehrfamilienhäuser in Hamburgs Stadtteilen
Hamburg ist eine Stadt der Mietshäuser: Vier von fünf Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern. Wie ein Haus bewertet wird, hängt aber stark davon ab, wo es steht – und welche Regeln dort gelten.
Eimsbüttel
Fast jede der rund 35.500 Wohnungen liegt in einem Mehrfamilienhaus (98,9 %). Gründerzeit- und Rotklinkerhäuser prägen das Bild. Teile des Stadtteils liegen in zwei Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung (seit 2014 und 2018).
Eppendorf
Jugendstil, Historismus und Gründerzeit: 97,1 % der rund 14.400 Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern. Mit durchschnittlich 79 m² sind sie größer als im Hamburger Schnitt. Drei städtebauliche Erhaltungsverordnungen schützen das Ortsbild – Fassaden und Umbauten sind hier genehmigungspflichtig.
Harvestehude und Rotherbaum
Prachtvolle Etagenhäuser und Villen an der Alster mit großzügigen Wohnungen: In Harvestehude sind sie im Schnitt 99 m² groß, im Hamburger Durchschnitt 76 m². Sozialwohnungen gibt es kaum. Städtebauliche Erhaltungsverordnungen gelten hier seit 1988 und 1997.
Winterhude und Jarrestadt
Die Jarrestadt entstand Ende der 1920er-Jahre unter Oberbaudirektor Fritz Schumacher aus dunkelrotem Backstein und steht nahezu komplett unter Denkmalschutz. Seit Juli 2025 gilt dort eine Soziale Erhaltungsverordnung. Im Stadtteil liegen 97,6 % der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Barmbek-Süd
Rotklinker-Zeilenbauten, überwiegend aus der Nachkriegszeit, dazu Altbauten im Komponistenviertel. 99,1 % der rund 23.100 Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern. Die Soziale Erhaltungsverordnung gilt hier seit Juli 2025 neu.
Ottensen
Viele Altbauten, die meisten davon saniert. Seit 2016 gilt eine Soziale Erhaltungsverordnung – Aufteilung und größere Umbauten brauchen eine Genehmigung. 97,5 % der Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern.
St. Georg
Zentral zwischen Alster und Hauptbahnhof, mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung seit 2012. 98,5 % der rund 6.900 Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern, knapp jede zehnte ist eine Sozialwohnung.
Harburg und Wilhelmsburg
Südlich der Elbe: Gründerzeit-Straßenzüge in Harburg, Arbeiterwohnquartiere aus der Zeit nach 1890 im Wilhelmsburger Reiherstiegviertel. Der Gutachterausschuss setzt den Ertragsfaktor für Harburg niedriger an als im Hamburger Durchschnitt (Faktor 0,93), für Wilhelmsburg höher (1,08). Eine Soziale Erhaltungsverordnung gibt es in beiden Stadtteilen nicht.
Quellen: Statistikamt Nord, Hamburger Stadtteil-Profile, Berichtsjahr 2025 · Freie und Hansestadt Hamburg, Soziale und städtebauliche Erhaltungsverordnungen · Gutachterausschuss Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026
Unsere bereits vermittelten Immobilien in Hamburg
Welche Kosten beim Verkauf anfallen
Maklerprovision
Die gesetzliche Halbteilung der Provision gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser – für ein Mehrfamilienhaus als Ganzes gilt sie nicht. Wer die Provision trägt und in welcher Höhe, regeln wir klar im Maklervertrag. Wir erklären Ihnen vorab, welche Leistungen enthalten sind und welche Kosten entstehen – ohne Überraschungen.
Energieausweis
Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 brauchen in der Regel einen Bedarfsausweis. Wir kümmern uns im Rahmen der Vermarktung darum.
Weitere Kosten
Löschung von Grundschulden, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung bei laufenden Krediten und Kosten für fehlende Unterlagen. Die Grunderwerbsteuer von 5,5 % zahlt in Hamburg üblicherweise der Käufer – sie fließt aber in seine Kalkulation ein.
Steuern beim Verkauf: zwei Punkte, die Sie kennen sollten
Zehn-Jahres-Frist
Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum gilt nur für die Wohnung, die Sie selbst bewohnen – nicht für die vermieteten Einheiten.
Drei-Objekt-Grenze
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Ein Mehrfamilienhaus zählt als ein Objekt – wird es aufgeteilt, zählt jede Wohnung einzeln.
Privat verkaufen oder mit Wentzel Dr.?
Kapitalanleger kaufen nicht aus dem Bauch
- Vollständige Unterlagen
- Eine nachvollziehbare Mietaufstellung
- Einen Ansprechpartner, der jede Frage zum Haus beantworten kann
Wentzel Dr. an Ihrer Seite
- Eine umfangreiche Kundenkartei mit Bestandskunden aus unserer Verwaltung und vorgemerkten Investoren aus ganz Deutschland
- Eine hausinterne Marketingabteilung und Exposés in hochwertiger Broschürenform
- Über 200 Jahre Erfahrung mit Hamburger Häusern
- Inhabergeführt und bankenunabhängig
Fünf Fehler, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Geld kosten
Den Preis nach Quadratmetern schätzen
Beim Mehrfamilienhaus zählt der Ertrag, nicht der Quadratmeterpreis des Nachbarhauses.
Unvollständige Mieterliste
Fehlen Angaben zu Mieten oder Erhöhungen, rechnet der Käufer vorsichtig – und bietet weniger.
Mieter zu spät informieren
Gerüchte im Treppenhaus erschweren jede Besichtigung.
Hamburger Regeln übersehen
Erhaltungsverordnung, Aufteilungsgenehmigung oder Solarpflicht beeinflussen, was ein Käufer mit dem Haus machen kann.
Zu breit anbieten
Ein Haus, das monatelang auf allen Portalen steht, verliert an Wert. Der diskrete Weg über vorgemerkte Investoren schützt Preis und Mieter.
Nichts übersehen
Lesen Sie auch unsere sieben Fehler beim privaten Immobilienverkauf – oder sprechen Sie direkt mit uns: 040 35 90 90.
Fragen zum Mehrfamilienhausverkauf in Hamburg
Mit guter Vorbereitung und dem richtigen Käuferkreis. Am Anfang stehen eine vollständige Mieterliste und eine Bewertung nach dem Ertragswert. Danach entscheiden wir mit Ihnen, ob das Haus als Ganzes oder aufgeteilt, öffentlich oder diskret verkauft wird. Wentzel Dr. spricht zuerst vorgemerkte Kapitalanleger an, prüft die Finanzierung jedes Interessenten und begleitet Sie bis zum Notar und zur Übergabe an den Käufer.
Über den Ertragswert: Entscheidend ist, was das Haus nach Abzug der Bewirtschaftungskosten an Miete erwirtschaftet und wie lange es das noch tun kann. Zum Abgleich unserer Immobilienbewertung nutzen wir tatsächliche Kaufpreise und Faktoren des Hamburger Gutachterausschusses. 2025 zahlten Käufer im Schnitt das 22,1-Fache der Jahresnettokaltmiete – je nach Lage deutlich mehr oder weniger.
2025 wurden in Hamburg 510 Mehrfamilienhäuser verkauft, gut ein Viertel mehr als im Vorjahr. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei rund 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, lagebereinigt acht Prozent über dem Vorjahr. Anfang 2026 stieg der Umsatz weiter, die Zahl der Verkäufe aber kaum. Käufer prüfen genauer, besonders bei Gewerbeanteil und energetischem Zustand.
Neben Grundbuchauszug, Grundrissen, Flächenberechnung und Energieausweis vor allem die Mieterliste, alle Mietverträge, die Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre und Nachweise über Kautionen. Bei Gewerbeeinheiten kommen deren Mietverträge hinzu, bei aufgeteilten Häusern die Teilungserklärung. Was fehlt, beschaffen wir gemeinsam mit Ihnen.
Meist als Ganzes – das ist schneller, einfacher und für Ihre Mieter ruhiger. Eine Aufteilung kann mehr bringen, braucht in Hamburg aber für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen eine Genehmigung und in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung grundsätzlich. Dazu kommen viele Einzelverkäufe. Wir rechnen beide Wege für Ihr Haus ehrlich durch.
Ja. Auf Wunsch bieten wir Ihr Haus off-market an – ohne Portal, ohne Aushang. Wir sprechen gezielt Kapitalanleger aus unserer Kundenkartei an, darunter viele Bestandskunden aus unserer Hausverwaltung. Unterlagen erhalten Interessenten erst nach Prüfung und Vertraulichkeitserklärung. So bleiben Ihre Mieter und Ihr Umfeld so lange unbehelligt, wie Sie es wünschen.
Vor allem private Kapitalanleger und Bestandshalter aus der Region, dazu Family Offices, Stiftungen und Wohnungsgesellschaften. Private Erstanleger suchen eher kleinere Häuser mit wenigen Einheiten, institutionelle Käufer größere Objekte. Wir prüfen vor jeder Besichtigung, ob Finanzierung oder Eigenkapital nachgewiesen sind.
Ein Mehrfamilienhaus privat zu verkaufen ist möglich, aber aufwendig: Bewertung, Datenraum, Mieterkommunikation, Käuferprüfung und Vertragsabstimmung liegen dann bei Ihnen. In Hamburg wurden 2025 rund 62 % der Mehrfamilienhäuser über Makler verkauft. Mit Wentzel Dr. erreichen Sie vorgemerkte Investoren, die ein öffentliches Inserat nie sehen würden. Wie wir allgemein vorgehen, lesen Sie unter Immobilie verkaufen.
Für Ihre Mieter ändert sich zunächst nur der Vermieter: Der Käufer übernimmt alle Mietverträge, Kautionen gehen auf ihn über. Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt werden. Wird das Haus später aufgeteilt und eine Wohnung verkauft, gilt in Hamburg eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Rechtliche Einzelfragen klären Sie am besten mit Ihrem Notar. Mehr dazu: Verkauf trotz Mietvertrag.
Ihr Mehrfamilienhaus in Hamburg verkaufen
Mehrfamilienhäuser sind in Hamburg gefragt – bei privaten Kapitalanlegern ebenso wie bei Family Offices und institutionellen Investoren. Ob Sie noch in diesem Jahr verkaufen oder zunächst Ihre Möglichkeiten kennen möchten: Wir begleiten Sie von der ersten Bewertung bis zum Notartermin und freuen uns auf das Gespräch – unverbindlich, ehrlich und auf Augenhöhe.
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