Viele Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, haben noch eine laufende Baufinanzierung. Doch was geschieht mit dem offenen Darlehen beim Verkauf?
Rückzahlung und Grundschuld
Grundsätzlich gilt: Wird eine mit Kredit belastete Immobilie verkauft, muss die Bank dem Verkauf und der Löschung der Grundschuld zustimmen. Der Käufer übernimmt in der Regel keine alten Darlehen – der Kredit muss also vollständig zurückgeführt werden. Dies geschieht meist direkt aus dem Kaufpreis, der nach Kaufvertragsabschluss an die Bank fließt.
Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden
Ist der Kreditvertrag noch nicht vollständig abgelaufen, kann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese Gebühr erhebt die Bank als Ausgleich für entgangene Zinsen. Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zinssatz und dem ursprünglichen Kreditvolumen ab. Bei Altverträgen mit hohen Zinsen kann dies zu erheblichen Kosten führen.
Sonderkündigungsrecht nutzen
Eine mögliche Alternative ist das sogenannte Sonderkündigungsrecht. Laut §489 BGB können Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren nach Ablauf dieser Frist mit sechsmonatiger Kündigungsfrist aufgelöst werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Auch Verträge mit variabler Verzinsung bieten oft flexible Ausstiegsmöglichkeiten.
Optionen mit der Bank besprechen
In manchen Fällen lohnt es sich, mit der Bank über eine Umschuldung oder eine Übertragung des Kredits auf eine andere Immobilie zu verhandeln. Auch ein Gespräch über die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung für den Käufer kann sinnvoll sein, etwa wenn dieser bereit ist, den Kredit zu übernehmen – dies ist jedoch selten und bedarf intensiver Abstimmung mit der Bank.
Fazit – Kredite beim Verkauf beachten:
• Kreditrückzahlung erfolgt meist direkt aus dem Kaufpreis
• Vorfälligkeitsentschädigung kann teuer werden
• Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren beachten
• Frühzeitig mit der Bank über Optionen sprechen
• Käufer übernehmen selten bestehende Kredite
Ron Westphal
Mitglied der Geschäftsleitung
