Der Markt für möbliertes Wohnen wächst seit Jahren – besonders in Großstädten wie Hamburg, Düsseldorf oder Leipzig, ist die Nachfrage nach dieser modernen Wohnform hoch. Neben professionellen Anbietern bot diese Vermietungsform allerdings für private Vermieter durch die Möblierung von Bestandswohnungen bislang Spielräume bei der Mietpreisgestaltung im Rahmen der Mietpreisbremse.
Mit dem neuen „Gesetz zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum“, das der Bundesrat bereits im November 2025 beschlossen hat und das zurzeit im Bundestag beraten wird, soll sich dies grundlegend ändern. Die Gesetzesinitiative schafft transparente und verbindliche Regeln für die Berechnung des Möblierungszuschlags sowie für Kurzzeitvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten.
Die neuen Vorgaben zum getrennten Ausweis und zur Berechnung des Möblierungszuschlags gelten ausschließlich in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, also dort, wo die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt. Sie gelten dort auch für Neubauten ab 2014, das heißt, ein Möblierungszuschlag muss ausgewiesen werden, jedoch ist die Nettokaltmiete frei vereinbar.
Im Folgenden fassen wir die wichtigsten Änderungen und Auswirkungen für Vermieter und Mieter zusammen:
Gesetzliche Grundlagen.
– Möblierungszuschlag darf maximal 1 % des Zeitwerts pro Monat betragen und unterliegt einer Abschreibung von 5 % pro Nutzungsjahr.
– Der Zuschlag muss im Mietvertrag separat ausgewiesen werden.
– Während der Vertragslaufzeit bleibt der Möblierungszuschlag unverändert.
– Ohne separaten Ausweis gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert, das heißt, die Gesamtnettomiete muss die Vorgaben der Mietpreisbremse einhalten.
Anschaffungspreis als Grundlage für den Zeitwert.
Der gesetzlich relevante „Anschaffungspreis“ der Möbel richtet sich nach § 255 Abs. 1 HGB und umfasst:
✓ Kaufpreis der Möbel
+ Anschaffungsnebenkosten, z. B. Transport und Lieferung, Montage- oder Handwerkerkosten für Möbelaufbau und notwendige Installationen.
– Anschaffungspreisminderungen, z. B. Rabatte, Skonti
Der Vermieter muss die Anschaffungskosten über Belege nachweisen können.
Wichtig für Hamburg: Einbauküchen und Möblierungszuschlag
In Hamburg (und in anderen Städten mit qualifiziertem Mietenspiegel) wird die Einbauküche bereits als wohnwerterhöhendes Merkmal im Mietenspiegel berücksichtigt. Das bedeutet:
– Die Einbauküche ist Teil der ortsüblichen Vergleichsmiete.
– Sie darf NICHT zusätzlich über den Möblierungszuschlag „verrechnet“ werden.
Der Möblierungszuschlag darf also nur bewegliche Möbel umfassen – keine fest eingebauten, wertrelevanten Ausstattungen, die der Mietspiegel schon einpreist.
Praxisbeispiele:
1.) Ein Vermieter stattet eine 1-Zimmer-Wohnung neu aus. Die Einbauküche wird nicht einbezogen, da sie bereits im Hamburger Mietenspiegel berücksichtigt ist.
Anschaffungskosten:
Sofa: 800 €
Bett + Matratze: 1.200 €
Kleiderschrank: 600 €
Esstisch + 2 Stühle: 450 €
Kommode & Regal: 300 €
Lieferung aller Möbel: 120 €
Montagekosten: 280 €
→ Anschaffungspreis (HGB): 3.750 €
Voller Zeitwert bei Erstvermietung:
Maximal zulässiger Möblierungszuschlag:
→ 1 % × 3.750 € = 37,50 € pro Monat
Früher verlangte Zuschläge von marktüblichen 100 bis 150 € wären damit unzulässig.
2.) Der Mieter zieht nach 3 Jahren aus und es erfolgt eine Neuvermietung
Zeitwert nach 3 Jahren:
Abschreibung: 3 × 5 % = 15 %
Zeitwert = 3.750 € – 562,50 € = 3.187,50 €
Maximal zulässiger Möblierungszuschlag:
→ 1 % × 3.187,50 € = 31,88 € pro Monat
Unser Fazit: Möblierungszuschlag reformiert – fair gedacht, wirtschaftlich fragwürdig
Die neue Deckelung des Möblierungszuschlags auf 1 % des Zeitwerts pro Monat bringt zwar Transparenz, führt aber gleichzeitig zu einer Amortisationsdauer von rund 8 Jahren – ein Zeitraum, der in der Praxis für viele Vermieter deutlich zu lang ist.
Möbel sind Gebrauchsgegenstände, unterliegen gerade bei dieser Wohnform hoher Abnutzung und müssen regelmäßig ersetzt werden. Eine Abschreibungsdauer von fast einem Jahrzehnt entspricht weder der realen Lebensdauer vieler Möbelstücke noch dem unternehmerischen Risiko, das Vermieter tragen – insbesondere in Großstädten, in denen Mieterwechsel häufig und Abnutzungserscheinungen überdurchschnittlich hoch sind.
Gleichzeitig ist klar:
Die Politik reagiert auf Missbrauchsfälle einzelner Vermieter, die mit überhöhten Möbelpauschalen die Mietpreisbremse ausgehebelt haben. Dass dieser Schutz notwendig ist, steht außer Frage – doch die neue Regelung trifft nun auch viele seriöse Vermieter, für die das Modell „möbliertes Wohnen“ dadurch wirtschaftlich unattraktiver wird.
Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen in Metropolregionen wie Hamburg, Düsseldorf oder Leipzig wird aber stark bleiben – egal, wie streng reguliert wird.
Sie haben Fragen zur rechtssicheren Berechnung des Möblierungszuschlags? Oder denken Sie aufgrund der neuen Gesetzeslage über eine Vermietung oder sogar einen Verkauf Ihrer Wohnung nach?
Wir beraten Sie gern persönlich – sprechen Sie uns einfach an.
Ron Westphal
Mitglied der Geschäftsleitung
