Wenn Ihre Eltern ihr Haus aufgeben möchten, müssen Sie zunächst die rechtliche Handlungsfähigkeit klären, alle relevanten Unterlagen zusammenstellen, einen realistischen Verkaufspreis ermitteln und steuerliche Aspekte berücksichtigen. Der gesamte Prozess reicht von der Entscheidung über die Vermarktung bis hin zum Notartermin. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen, die dabei entstehen.
Wer darf das Elternhaus rechtlich verkaufen?
Das Elternhaus darf nur von der Person oder den Personen verkauft werden, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Sind beide Elternteile eingetragen, müssen beide dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen. Sind die Eltern nicht mehr geschäftsfähig, braucht es eine rechtliche Vollmacht oder eine gerichtlich angeordnete Betreuung.
Wenn Ihre Eltern noch voll handlungsfähig sind, können sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen oder Sie bevollmächtigen. Eine notariell beglaubigte Vollmacht ist dabei zwingend erforderlich, denn beim Immobilienverkauf verlangt der Notar stets den Nachweis der Vertretungsbefugnis. Eine einfache schriftliche Vollmacht reicht nicht aus.
Liegt bereits eine Demenzerkrankung oder eine andere Einschränkung der Geschäftsfähigkeit vor, kann weder eine neue Vollmacht erteilt noch ein Kaufvertrag rechtswirksam unterschrieben werden. In diesem Fall muss das Betreuungsgericht eingeschaltet werden. Wurde frühzeitig eine Vorsorgevollmacht errichtet, lässt sich dieser aufwendige Weg vermeiden. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft nach dem Tod eines Elternteils, müssen alle Erben gemeinsam entscheiden und handeln.
Welche Unterlagen werden für den Hausverkauf benötigt?
Für den Verkauf des Elternhauses werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt: ein aktueller Grundbuchauszug, der Energieausweis, Baupläne und Grundrisse, eine Flurkarte, Nachweise über durchgeführte Sanierungen sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung.
Viele dieser Dokumente befinden sich beim Grundbuchamt, bei der Gemeinde oder im Archiv Ihrer Eltern. Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Fehlt er, drohen empfindliche Bußgelder. Wenn Ihre Eltern das Haus selbst bewohnt haben, liegen Baupläne häufig noch im Keller oder auf dem Dachboden.
Ein erfahrener Immobilienexperte für Eigentümer kann bei der Zusammenstellung der Unterlagen unterstützen und prüfen, welche Dokumente noch fehlen oder neu beantragt werden müssen. Das spart Zeit und verhindert Verzögerungen im Verkaufsprozess.
Wie wird ein realistischer Verkaufspreis für das Elternhaus ermittelt?
Ein realistischer Verkaufspreis für das Elternhaus wird auf Basis einer fundierten Marktanalyse ermittelt. Dabei fließen Lage, Baujahr, Zustand, Wohnfläche, Grundstücksgröße und aktuelle Vergleichsverkäufe in der Region ein. Weder emotionale Bindung noch Schätzungen aus dem Bekanntenkreis ersetzen eine professionelle Bewertung.
Der häufigste Fehler beim Elternhausverkauf ist ein zu hoch angesetzter Preis. Immobilien, die zu teuer inseriert werden, bleiben lange auf dem Markt und verlieren an Attraktivität. Ein zu niedriger Preis hingegen kostet bares Geld. Eine realistische Einschätzung orientiert sich an dem, was vergleichbare Objekte in der Umgebung tatsächlich erzielt haben.
Professionelle Immobilienmakler nutzen für die Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren, je nach Objekttyp und verfügbaren Daten. Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Eine kostenlose Ersteinschätzung durch einen lokalen Experten ist ein sinnvoller erster Schritt, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Welche steuerlichen Folgen hat der Verkauf des Elternhauses?
Ob der Verkauf des Elternhauses steuerpflichtig ist, hängt davon ab, wie lange die Immobilie im Eigentum war und ob sie selbst genutzt wurde. Liegt zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an. Bei selbst genutzten Immobilien gilt eine kürzere Frist von drei Jahren.
Haben Ihre Eltern das Haus durchgehend selbst bewohnt oder zumindest im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Haltedauer. Diese Regelung gilt auch dann, wenn das Haus im Verkaufsjahr bereits leer steht, sofern die Selbstnutzung nachgewiesen werden kann.
Wird das Haus durch eine Schenkung oder im Erbfall übertragen, können Schenkung- oder Erbschaftsteuer anfallen, abhängig vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad. Die persönlichen Freibeträge sind dabei erheblich: Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro. Da steuerliche Fragen im Einzelfall komplex sein können, empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.
Sollten die Eltern das Haus selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen?
Für ältere Eigentümer, die ihr Haus aufgeben möchten, ist die Beauftragung eines erfahrenen Maklers in den meisten Fällen die bessere Wahl. Ein Privatverkauf setzt umfangreiche Marktkenntnisse, Zeit und Verhandlungsgeschick voraus. Wer das Haus im Alter nicht mehr selbst verwalten kann, wird auch den Verkaufsprozess selten ohne Unterstützung bewältigen.
Ein professioneller Makler übernimmt die gesamte Vermarktung, koordiniert Besichtigungen, prüft die Bonität von Interessenten und begleitet den Weg bis zum Notartermin. Gerade wenn Ihre Eltern körperlich eingeschränkt sind, nicht mehr gut zu Fuß sind oder sich mit digitalen Plattformen nicht auskennen, nimmt ein Makler enormen Druck von der Familie.
Die Maklerprovision, die seit 2020 in Deutschland gesetzlich geregelt ist, wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen drei und dreieinhalb Prozent des Kaufpreises pro Seite. Angesichts der Komplexität eines Immobilienverkaufs und des erzielbaren Mehrwerts durch professionelle Vermarktung ist diese Investition für die meisten Eigentümer gut angelegt.
Wie läuft der Verkaufsprozess vom ersten Schritt bis zum Notartermin ab?
Der Verkaufsprozess des Elternhauses beginnt mit der Wertermittlung und der Zusammenstellung aller Unterlagen, gefolgt von der Vermarktung, der Durchführung von Besichtigungen, der Auswahl eines Käufers, der Kaufvertragsverhandlung und schließlich dem notariellen Beurkundungstermin. Dieser Ablauf dauert in der Regel zwischen drei und sechs Monaten.
Im Einzelnen sieht der Prozess so aus:
- Vorbereitung: Unterlagen zusammenstellen, Energieausweis beantragen, Immobilie bewerten lassen
- Vermarktung: Exposé erstellen, Immobilie auf Portalen inserieren, Interessenten ansprechen
- Besichtigungen: Termine koordinieren, Fragen beantworten, Interessenten qualifizieren
- Kaufpreisverhandlung: Angebote prüfen, Konditionen abstimmen, Einigung erzielen
- Kaufvertrag: Notar beauftragen, Vertragsentwurf prüfen, beide Parteien unterschreiben
- Übergabe: Kaufpreiseingang bestätigen, Schlüssel übergeben, Protokoll erstellen
Besonders wichtig ist die Phase nach der Einigung: Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf, den beide Parteien rechtzeitig vor dem Termin erhalten und prüfen sollten. Mit der notariellen Beurkundung ist der Verkauf rechtlich bindend. Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt erst nach vollständigem Zahlungseingang.
Wenn Sie den Wohn-Wechsel-Service in Anspruch nehmen möchten, lässt sich der Übergang für Ihre Eltern besonders reibungslos gestalten. Ein strukturierter Ablauf gibt allen Beteiligten Sicherheit und verhindert, dass wichtige Schritte übersehen werden.
Wie Wentzel Dr. Vertriebs GmbH beim Hausverkauf der Eltern hilft
Wenn Ihre Eltern ihr Haus aufgeben möchten und die Familie vor der Frage steht, wie dieser Prozess organisiert werden soll, ist Wentzel Dr. Vertriebs GmbH der erfahrene Partner an Ihrer Seite. Als eines der ältesten Immobilienunternehmen Deutschlands mit Wurzeln seit 1820 vereint Wentzel Dr. über 200 Jahre Markterfahrung mit moderner Vermarktungskompetenz und echter lokaler Expertise an zahlreichen Standorten in ganz Deutschland.
Konkret unterstützt Wentzel Dr. Vertriebs GmbH Sie und Ihre Eltern bei:
- Professioneller Immobilienbewertung: Ermittlung eines realistischen, marktgerechten Verkaufspreises auf Basis fundierter Marktanalyse
- Vollständiger Vermarktung: Erstellung eines ansprechenden Exposés, Schaltung auf relevanten Plattformen und gezielte Ansprache von Kaufinteressenten
- Koordination aller Besichtigungen: Übernahme der Terminplanung und Qualifizierung von Interessenten
- Begleitung bis zum Notartermin: Strukturierter Ablauf von der ersten Beratung bis zur Schlüsselübergabe
- Persönlicher Ansprechpartner: Transparente Kommunikation und individuelle Beratung für Eigentümer und Angehörige
Gerade wenn das Haus im Alter zu groß geworden ist, die Pflege von Haus und Garten zu viel wird oder ein Umzug in eine altersgerechte Wohnung ansteht, verdient dieser wichtige Schritt professionelle Begleitung. Nehmen Sie jetzt Kontakt zu Wentzel Dr. auf und lassen Sie sich unverbindlich beraten, wie der Verkauf des Elternhauses für alle Beteiligten so reibungslos wie möglich gelingt.