Der Verkauf einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich grundlegend vom Verkauf eines leerstehenden Objekts. Eigentümer stehen dabei vor rechtlichen, praktischen und kommunikativen Herausforderungen – insbesondere, wenn der Käufer selbst einziehen möchte.
Kauf bricht nicht Miete
Der wohl wichtigste Grundsatz beim Verkauf vermieteter Immobilien lautet: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass bestehende Mietverhältnisse automatisch auf den neuen Eigentümer übergehen. Weder Mieter noch Käufer müssen dem zustimmen. Dies kann allerdings sowohl Chancen als auch Einschränkungen für den Verkaufsprozess mit sich bringen.
Käuferinteressen richtig einschätzen
Käufer von vermieteten Immobilien sind häufig Kapitalanleger, denen stabile Mieteinnahmen wichtig sind. Hier ist Transparenz entscheidend:
• Wie hoch ist die aktuelle Miete?
• Gibt es Rückstände?
• Wann war die letzte Mieterhöhung?
• Welche Instandhaltungsmaßnahmen stehen an?
All diese Informationen fließen in die Bewertung und in die Kaufentscheidung ein.
Möchte ein Käufer hingegen selbst einziehen, kann dies problematisch werden. In diesem Fall muss ggf. Eigenbedarf angemeldet werden – inklusive Kündigungsfrist und juristischer Begründung.
Kommunikation mit Mietern ist entscheidend
Auch wenn keine Pflicht zur Vorankündigung besteht, empfiehlt sich ein offenes Gespräch mit den Mietern. Dies schafft Vertrauen und erleichtert Besichtigungen. Manche Mieter zeigen sich sogar offen für eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses – gegen Abstandszahlung.
Mietverhältnis als Verkaufsargument?
In Zeiten hoher Mieten und Wohnraummangel kann ein bestehender Mietvertrag mit verlässlichem Mieter sogar verkaufsfördernd wirken – vorausgesetzt, die Miethöhe ist marktgerecht.
Fazit – Das sollten Eigentümer beachten:
• Bestehende Mietverträge bleiben auch nach dem Verkauf gültig
• Offenheit über Miethöhe, Zustand und Mietdauer stärkt Vertrauen
• Eigenbedarf kann nur mit rechtlichen Auflagen angemeldet werden
• Kapitalanleger schätzen stabile Mietverhältnisse als Investitionsgrundlage
• Gute Kommunikation mit Mietern erleichtert den Verkaufsprozess
Ron Westphal
Mitglied der Geschäftsleitung
