Eigentümer verkaufen eine Immobilie nicht ohne Grund. Einer kann zum Beispiel sein, dass die Immobilie zum Scheidungskind geworden, ein anderer, dass die Immobilie Teil eines Erbes ist. In beiden Fällen landen die Betroffenen schlussendlich zur Beurkundung des Kaufvertrags im Beisein von Käufer und Verkäufer beim Notar. Ein solcher ist Alexander Bowien, Partner in der Kanzlei Dr. Hemsen, Bowien & Kollegen. An ihn hat Wentzel Dr. Fragen zu den genannten Verkaufsgründen gestellt sowie zu vorbeugenden Maßnahmen, um Differenzen und Konflikte möglichst zu vermeiden.
Herr Bowien, zugegeben Scheidung und Erbe sind weitgefasste Gebiete. Trotzdem würden wir gerne unseren Lesern eine Hilfestellung geben, was sie in dem einen oder anderen Fall beachten sollten.
Ja, grundsätzlich hängt jeder Fall von dem individuellen Sachverhalt ab. Die Literatur zu den einzelnen Themen ist bibliotheksfüllend und eine Pauschalisierung wäre unseriös, aber wir können für ein vorbeugendes Handeln sensibilisieren.
Thema Immobilie als Teil eines Erbes: Was gibt es an Grundregeln zu beachten, auch um Streitigkeiten vorzubeugen? Die Szenarien gestalten sich bestimmt sehr unterschiedlich, allein schon abhängig von der Anzahl der Erben.
Hier empfehlen wir z.B. im Rahmen des Testamentes eine Teilungsanordnung aufzunehmen, um die verschiedenen Vermögenswerte verbindlich zuzuweisen und auf diese Weise Streitigkeiten zu vermeiden. Lehnt ein Erbe den ihm zugewiesenen Anteil ab, erhält dieser seinen Pflichtteil.
Wenn der Vermögenswert des Erblassers sich auf eine Immobilie konzentriert. Was bedeutet das für die Erben?
Dann werden alle Erben Eigentümer der Immobilie. Sollte ein Erbe die Immobilie bewohnen wollen, kann der Erblasser diesem ein Zugriffsrecht einräumen und der Erbe muss dann die anderen Beteiligten auszahlen.
Als Faustformel fürs Leben sollte für jeden gelten, die Dinge frühzeitig klar zu regeln. Dazu gehört auch, ein Testament aufzusetzen, und zwar ein rechtsgültiges, welches nicht anfechtbar ist. Für eine verbindliche Nachlassverwaltung sollte ein Steuerberater oder ein Notar konsultiert werden. Wichtig dabei: Der Erblasser muss zum Zeitpunkt der Testamentsaufsetzung voll geschäftsfähig sein, sonst darf ein Notar die Beurkundung gar nicht durchführen. Um finanziellen Schaden abzuwenden, ist das Geld für eine Beratung in jedem Fall gut angelegt.
Ein weiteres Fallbeispiel: Die Oma überschreibt ihren Enkeln das Haus. Gibt es dafür einen geeigneten Zeitpunkt und Dinge, die beachtet werden müssen?
Im Grunde habe ich das Thema mit der rechtzeitig Nachlassverwaltung bereits angesprochen. Ein Sonderfall ist hier, dass das Immobilienerbe eine Generation überspringt. Überträgt die Oma zu Lebzeiten ihren Enkeln das Haus, sollte auf jeden Fall die übersprungene Generation mit einbezogen werden, um Konflikten vorzubeugen.
Stichwort Steuerersparnis: Was sollten Erblasser oder vielmehr die Erben da beachten?
Das Schlüsselwort lautet hier Eigennutzung. Sofern der Ehepartner oder die Kinder die Immobilien weiterhin bewohnen (mindestens 10 Jahre) oder unverzüglich dort einziehen, spielt die Immobilie als „Familienheim“ im Erbrecht eine Sonderrolle und gilt als steuerfrei. Eine mögliche Option ist auch die Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten, wobei der Erblasser ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren kann. Gibt es kein Testament, gilt die Erbquote. Im Fall von Ehepartnern und Kindern bedeutet das: der Ehepartner erhält die eine Hälfte und die andere Hälfte wird zu gleichen Teilen unter den Kindern aufgeteilt.
Herr Bowien, welche Optionen gibt es, wenn die Immobilie zum Scheidungsfall wird bzw. gibt es überhaupt mehrere Optionen, wenn kein Ehevertrag vorliegt?
Wird die Immobilie zum Scheidungsfall, wird die Eigentümergemeinschaft aus den Ehepartnern zwar nicht zwangsläufig aufgelöst, allerdings entspricht dies in der Regel dem einheitlichen Wunsch beider Ehepartner. Hier gibt es zwei Möglichkeiten: 1. Die Ausbezahlung des einen Partners oder 2. der Verkauf an Dritte. In der Vergangenheit hielten sich diese Optionen ungefähr die Waage. Doch durch den hohen Zinsanstieg können sich mittlerweile immer weniger Menschen es leisten, die Partnerin oder den Partner auszuzahlen. Schließlich müssen zukünftig zwei Haushalte finanziert werden.
Gibt es keinen Ehevertrag, plädieren wir für eine rechtzeitige Einigung. Leben die Ehepartner bereits getrennt und es läuft auf eine Scheidung hinaus, einigen die Beteiligten sich im Idealfall auf eine Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung. Warum? Das spart unnötige Kosten. Denn ohne Einigung richten sich im Falle einer Scheidung die Anwaltshonorare nach der Höhe des Gegenstandswertes und da kann schnell viel Geld zusammenkommen.
Mal angenommen, die Immobilie gehört nur einem Ehepartner, geht der andere dann leer aus?
Dann ist im Rahmen des Zugewinnausgleichs der Vermögenszuwachs zwischen Heirat und Scheidung entscheidend. Dieser wird dann gleichberechtigt unter den Ehepartnern aufgeteilt. Um die Wertsteigerung der Immobilie zu ermitteln, erstellt ein vereidigter und öffentlich-bestellter Immobiliengutachter ein Verkehrswertgutachten.
Selbstverständlich steht Wentzel Dr. als ältestes Immobilienunternehmen Deutschlands seinen Kunden auch in diesem Fall mit Rat und Tat zur Verfügung. Herr Bowien, wir danken Ihnen für das Gespräch.
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