Die Wertermittlung mit dem Ertragswertverfahren ist eine wichtige Methode, um den Wert von Immobilien zu schätzen. Genauso wie das Vergleichs- und das Sachwertverfahren hilft das Ertragswertverfahren dabei, herauszufinden, wie viel eine Immobilie wert ist.
Das Ertragswertverfahren basiert auf den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese Methode wird hauptsächlich für Immobilien verwendet, die vermietet oder verpachtet werden und somit Einnahmen generieren sollen.
Es gibt verschiedene Arten des Ertragswertverfahrens: das allgemeine Ertragswertverfahren, das vereinfachte Ertragswertverfahren und das periodische Ertragswertverfahren. Jede dieser Methoden hat ihre eigenen Besonderheiten und ist für unterschiedliche Situationen geeignet.
In diesem Blogartikel werden wir die Grundlagen des vereinfachten Ertragswertverfahrens einfach erklären. Unser Ziel ist es, Ihnen ein klares und leicht verständliches Bild von dieser wichtigen Methode der Immobilienbewertung zu vermitteln.
Grundlagen des Ertragswertverfahrens
Ermittlung des Bodenwerts
Der Grundstückswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen. Beide Werte werden zunächst getrennt ermittelt. Der Bodenwert kann entweder mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt werden, oder mit der Formel „Fläche des Grundstücks in Quadratmer x Bodenrichtwert pro Quadratmeter“. Auskunft über den jeweiligen Bodenrichtwert erhalten Sie über das Portal www.bodenrichtwerte-boris.de.
Wertermittlung der baulichen Anlagen
Ermitteln Sie zunächst den jährlichen Rohertrag, also die zu erwartenden Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung. Hiervon ziehen Sie die Bewirtschaftungskosten ab, die nicht auf die Mieter umlegbar sind. Dies ergibt den Reinertrag.
Der Reinertrag wird nun mit dem sogenannten Rentenbarwertfaktor multipliziert. Um diesen zu erhalten, müssen Sie die Restnutzungsdauer kennen, die sich aus der angenommenen Nutzungsdauer der baulichen Anlagen abzüglich des tatsächlichen Alters ergibt. Zum anderen benötigen Sie den örtlichen Liegenschaftszins, den Sie bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erfragen können. Mit diesen beiden Werten können Sie in der Anlage 1 zu §20 der ImmoV den Rentenbarwertfaktor ablesen.
Wenn Sie nun den Reinertrag mit dem Rentenbarwertfaktor multiplizieren, erhalten Sie den Gebäudeertragswert. Hiervon wird nun noch der abgezinste Bodenwert abgezogen. Diesen Wert erhalten Sie, wenn Sie den Bodenwert mit dem Barwertfaktor für den Bodenwert multiplizieren, den Sie in Anlage 2 zu ImmoV §20 ablesen können.
Die Ergebnisse des vereinfachten Ertragswertverfahren sind nahezu identisch zum allgemeinen Ertragswertfahren.
| Rechenbeispiel Ertragswertverfahren | ||
|---|---|---|
| Grundstück | ||
| Bodenwert | 240.000 Euro | |
| Rohertrag | 80.000 Euro p.a. | |
| Bewirtschaftungskosten | 24.800 Euro p.a. | |
| Liegeschaftszinssatz | 5,5 % | |
| Restnutzungsdauer | 65 Jahre | |
| Rohertrag | 80.000 Euro | |
| Abzgl. Bewirtschaftungskosten | -24.800 Euro | |
| Reinertrag | 55.200 Euro | |
| Rentenbarwertfaktor | 17,62 | |
| Gebäudeertragswert | 972.624 Euro | |
| Bodenwert | 240.000 Euro | |
| Barwertfaktor für den Bodenwert | 0,0308 | |
| Abgezinster Bodenwert | 7392 Euro | -7392 Euro |
| Vorläufiger Ertragswert | 964.680 Euro | |
Ermittlung der Bewirtschaftungskosten
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten, sofern diese nicht auf die Mieter umgelegt werden. Außerdem zählt das Mietausfallwagnis dazu.
Zur pauschalen Ermittlung der Bewirtschaftungskosten kann auf Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Prüfen Sie, ob der örtliche Gutachterausschuss Kosten veröffentlicht, die für die Region gelten. In unserem Rechenbeispiel haben wir einen Wert von 31% des Rohertrags zugrunde gelegt – dies entspricht dem Durchschnitt für nach 1948 gebaute Mehrfamilienhäuser in Städten ab 50.000 Einwohnern. Für ältere Gebäude können höhere Bewirtschaftungskosten angenommen werden.
Immobilien als Kapitalanlage
Sie möchten in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren? Wir hoffen, dass Ihnen diese kleine Einführung zu einer besseren Einschätzung des Immobilienmarktes verhilft. Natürlich ist das Thema sehr komplex – Anleitungen zur Immobilien-Wertermittlung füllen ganze Bücher. Unsere Immobilienexperten stehen Ihnen daher jederzeit mit Rat und Tat zur Seite, wenn es um die Entscheidung für eine Immobilieninvestition geht.
