Der Verkauf einer vermieteten Immobilie stellt Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Anders als bei leerstehenden Immobilien gibt es hier eine Reihe von besonderen Aspekten und rechtlichen Bestimmungen, die beachtet werden müssen. Wir zeigen, worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine vermietete Immobilie veräußern möchten.
Das Mietverhältnis bleibt bestehen
Der wohl wichtigste Punkt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist, dass das bestehende Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Eigentümerwechsel endet. In Deutschland gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag eintritt und alle Rechte und Pflichten des Vermieters übernimmt. Als Verkäufer haben Sie daher keine Möglichkeit, den Mietvertrag einseitig zu kündigen, nur weil Sie die Immobilie verkaufen wollen.
Informieren der Mieter
Auch wenn der Verkauf keine unmittelbare Auswirkung auf das Mietverhältnis hat, sollten die Mieter frühzeitig über den Verkaufsprozess informiert werden. Dies schafft Transparenz und kann eventuelle Unsicherheiten aufseiten der Mieter vermeiden. Zudem sind Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern oft leichter zu organisieren, wenn die Mieter im Vorfeld über den Verkaufswunsch des Eigentümers Bescheid wissen.
Vorkaufsrecht der Mieter
In bestimmten Fällen haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und nun zum ersten Mal verkauft wird. Der Mieter hat dann das Recht, zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag einzutreten, wie der potenzielle Käufer. Dieses Vorkaufsrecht muss schriftlich ausgeübt werden und hat eine Frist von zwei Monaten.
Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den neuen Eigentümer
Der neue Eigentümer hat grundsätzlich die Möglichkeit, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Allerdings ist hierbei eine Kündigungsfrist zu beachten, die sich nach der Wohndauer des Mieters richtet. Je länger der Mieter in der Wohnung lebt, desto länger ist die Kündigungsfrist. Wichtig ist auch, dass der neue Eigentümer den Eigenbedarf gut begründen muss. Pauschale oder vorgeschobene Gründe können im Zweifelsfall vor Gericht angefochten werden.
Kaufpreis und Mietertrag
Für potenzielle Käufer ist der Mietertrag der Immobilie ein wesentliches Kriterium für die Kaufentscheidung. Ein gut vermietetes Objekt mit langjährigen Mietern und einer stabilen Mietrendite ist für Investoren oft attraktiver. Daher sollten Sie im Verkaufsprozess alle relevanten Daten zu den Mieteinnahmen und eventuell bereits bestehenden Mietsteigerungen offenlegen. Auch eventuelle Mietrückstände sollten ehrlich kommuniziert werden.
Besichtigungen und Mieterschutz
Bei der Durchführung von Besichtigungen müssen Sie als Eigentümer den Mieterschutz beachten. Mieter haben das Recht auf Privatsphäre, weshalb Besichtigungen rechtzeitig angekündigt und in Abstimmung mit dem Mieter durchgeführt werden sollten. Unangekündigte oder häufige Besichtigungen können als Eingriff in die Privatsphäre des Mieters gewertet werden und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Steuerliche Aspekte
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie hat auch steuerliche Auswirkungen. Besonders zu beachten ist die sogenannte Spekulationsfrist. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Diese kann umgangen werden, wenn die Immobilie mindestens in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt wurde. Zudem sollten Sie die steuerlichen Konsequenzen von Mietverhältnissen und eventuellen Modernisierungen im Verkaufsjahr berücksichtigen.
Professionelle Unterstützung
Aufgrund der Komplexität und der rechtlichen Rahmenbedingungen ist es sinnvoll, einen Experten wie einen Immobilienmakler oder einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Diese können nicht nur bei der Preisfindung und der Verkaufsabwicklung helfen, sondern auch bei der Klärung rechtlicher Fragen und der Kommunikation mit den Mietern unterstützen.
Fazit
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie erfordert eine sorgfältige Planung und das Wissen um rechtliche Bestimmungen. Als Eigentümer sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass das bestehende Mietverhältnis auch nach dem Verkauf weiter besteht und Mieterrechte geschützt sind. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung kann der Verkauf jedoch erfolgreich abgewickelt werden, ohne dass es zu Komplikationen kommt.
Wenn Sie weitere Fragen zum Thema haben oder eine individuelle Beratung wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
