Die eigene Immobilie, sie war der Lebensmittelpunkt, das Zuhause für das Ehepaar, für die Familie und auch ein wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge. Plötzlich wird sie zum Scheidungsfall. Ein hoch emotionales Thema und ein konfliktbeladenes. Was tun, damit eine zerbrochene Ehe nicht unnötig weitere Scherben hinterlässt?
„Grundsätzlich hängt jeder Fall von dem individuellen Sachverhalt ab. Die Literatur zu den einzelnen Themen ist bibliotheksfüllend und eine Pauschalisierung wäre unseriös, aber wir können für ein vorbeugendes Handeln sensibilisieren“, erklärt Rechtsanwalt und Notar Alexander Bowien, Partner in der Kanzlei Dr. Hemsen, Bowien & Kollegen.
Die wichtigste Frage vorab: Wem gehört die Immobilie?
Hier liefert ein Auszug aus dem Grundbuch Aufschluss. Häufig haben Ehepartner gemeinsames Eigentum zur Hälfte, doch auch ungleiche Eigentumsverhältnisse sind möglich. Hinsichtlich des Schicksals des Hauses sind in der Regel mehrere Optionen denkbar, angefangen von Verkauf, Vermietung, Übertragung, Teilung bis hin zur Versteigerung.
Dazu weiß Alexander Bowien aus der Praxis zu berichten: „Wird die Immobilie zum Scheidungsfall, wird die Eigentümergemeinschaft aus den Ehepartnern zwar nicht zwangsläufig aufgelöst, allerdings entspricht dies in der Regel dem einheitlichen Wunsch beider Ehepartner. Hier gibt es zwei Möglichkeiten: 1. Die Ausbezahlung des einen Partners oder 2. der Verkauf an Dritte. In der Vergangenheit hielten sich diese Optionen ungefähr die Waage. Doch durch den hohen Zinsanstieg können sich mittlerweile immer weniger Menschen es leisten, die Partnerin oder den Partner auszuzahlen. Schließlich müssen zukünftig zwei Haushalte finanziert werden.“
Was ist die Immobilie wert?
Es macht Sinn, sich frühzeitig einen Immobilienexperten ins Boot zu holen, der eine Immobilienbewertung vornimmt und einen Einblick in die aktuelle Marktlage gibt. Das Team von Wentzel Dr. hilft Ihnen dabei gerne.
Gesetzt den Fall, es gibt keinen Ehevertrag, plädiert Alexander Bowien für eine rechtzeitige Einigung. „Leben die Ehepartner bereits getrennt und es läuft auf eine Scheidung hinaus, einigen die Beteiligten sich im Idealfall auf eine Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung. Warum? Das spart unnötige Kosten. Denn ohne Einigung richten sich im Falle einer Scheidung die Anwaltshonorare nach der Höhe des Gegenstandswertes und da kann schnell viel Geld zusammenkommen.“
Wir haben bereits angesprochen, dass es unterschiedliche Besitzverhältnisse geben kann. Was aber, wenn die Immobilie nur einem Ehepartner gehört? Geht der andere dann leer aus?
Alexander Bowien weist in diesem Kontext darauf hin, dass dann im Rahmen des Zugewinnausgleichs der Vermögenszuwachs zwischen Heirat und Scheidung entscheidend sei. „Dieser wird dann gleichberechtigt unter den Ehepartnern aufgeteilt. Um die Wertsteigerung der Immobilie zu ermitteln, erstellt ein vereidigter und öffentlich bestellter Immobiliengutachter ein Verkehrswertgutachten.“
Im worst case kann es bei einer Nichteinigung auch zu einer Teilungsversteigerung kommen. Selten ist das eine wirtschaftlich gute Lösung. Denn besonders Immobilien, die nicht in Ballungsräumen liegen, werden häufig unter dem geschätzten Verkehrswert verkauft. Um Vorkehrungen für eine faire Aufteilung des Immobilienbesitzes im Scheidungsfall zu treffen, können folgende Maßnahmen hilfreich sein. Dabei ist es in jedem Fall ratsam, eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt zurate zu ziehen:
- Ehevertrag
In einem Ehevertrag können Sie die Aufteilung des Immobilienbesitzes im Scheidungsfall festlegen. - Klare Eigentumsverhältnisse
Dokumentieren Sie zu z.B., ob ein Partner bereits Eigentum in die Ehe gebracht hat. - Gemeinsames Eigentum
Gemeinsames Eigentum ja, aber zu welchen Teilen. Eine Vereinbarung über den Anteil des jeweiligen Partners an der Immobilie kann z.B. in einem Ehevertrag oder anderen rechtlichen Dokumenten festgelegt werden. - Trennungs- und Scheidungsvereinbarung
Diese kann sowohl die Verteilung des Eigentums als auch die finanzielle Verantwortung im Zusammenhang mit der Immobilie regeln. - Aktualisierung der Eigentumsdokumente
Achten Sie darauf, dass die Eigentumsdokumente der Immobilie auf dem neuesten Stand sind.
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