Was ist Refinanzierung?
Refinanzierung bezeichnet den Prozess, bei dem ein bestehender Kredit durch einen neuen Kredit abgelöst wird. Dies kann aus verschiedenen Gründen geschehen, beispielsweise um von niedrigeren Zinssätzen zu profitieren, die Laufzeit zu verlängern oder monatliche Raten zu reduzieren. Für Immobilieninvestoren ist jedoch ein besonders wichtiger Aspekt der Refinanzierung die Möglichkeit, Eigenkapital aus der Immobilie freizusetzen.
Wie funktioniert die Freisetzung von Eigenkapital?
Eigenkapital ist der Anteil am Immobilienwert, den Sie besitzen – das heißt, der Wert der Immobilie abzüglich des noch ausstehenden Hypothekendarlehens. Bei der Refinanzierung können Sie durch eine sogenannte „Cash-out-Refinanzierung“ Eigenkapital freisetzen. Dies funktioniert folgendermaßen:
- Wert der Immobilie bestimmen: Zunächst wird der aktuelle Marktwert Ihrer Immobilie geschätzt. Hierfür stehen Ihnen die Immobilienexperten von Wentzel Dr. gerne zur Verfügung.
- Neues Darlehen aufnehmen: Sie beantragen ein neues Darlehen, das höher ist als Ihr bestehender Kredit, aber innerhalb der von der Bank festgelegten Beleihungsgrenze liegt. Diese Grenze liegt oft bei etwa 80% des aktuellen Immobilienwertes.
- Auszahlung des bestehenden Kredits: Mit dem neuen Darlehen lösen Sie Ihren bestehenden Kredit ab. Der verbleibende Betrag (der Unterschied zwischen dem neuen Darlehen und dem alten Kredit) wird Ihnen als Bargeld ausgezahlt.
Beispiel für eine Cash-out-Refinanzierung
Angenommen, Ihre Immobilie hat einen aktuellen Marktwert von 300.000 Euro und Ihr ausstehendes Hypothekendarlehen beträgt noch 150.000 Euro. Die Bank ist bereit, Ihnen ein neues Darlehen in Höhe von 80% des Immobilienwertes zu gewähren, also 240.000 Euro.
- Neues Darlehen: Sie nehmen ein neues Darlehen in Höhe von 240.000 Euro auf.
- Ablösung des bestehenden Kredits: Von diesen 240.000 Euro lösen Sie die verbleibenden 150.000 Euro Ihres alten Kredits ab.
- Freisetzung von Eigenkapital: Die Differenz von 90.000 Euro (240.000 Euro – 150.000 Euro) wird Ihnen ausgezahlt. Dieses Geld können Sie nun für andere Investitionen nutzen.
Vorteile der Refinanzierung
- Zugang zu Eigenkapital: Sie erhalten Zugang zu dem in Ihrer Immobilie gebundenen Kapital, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen.
- Niedrigere Zinssätze: Wenn die Zinsen gesunken sind, können Sie durch Refinanzierung Ihre monatlichen Raten reduzieren.
- Verbesserte Liquidität: Das freigesetzte Eigenkapital kann als Anzahlung für weitere Immobilienkäufe genutzt werden, wodurch Sie Ihr Portfolio erweitern können.
Risiken und Überlegungen
- Kosten: Refinanzierungen sind mit Kosten verbunden, wie z.B. Bearbeitungsgebühren, Schätzgebühren und eventuell Vorfälligkeitsentschädigungen.
- Verschuldung: Durch die Aufnahme eines höheren Kredits erhöhen Sie Ihre Verschuldung, was Ihre monatlichen Zahlungen und die Gesamtzinsen beeinflussen kann.
- Marktschwankungen: Der Immobilienwert kann schwanken, was das Risiko einer Überschuldung mit sich bringt, wenn die Immobilienpreise fallen.
Zusammenfassend bietet die Refinanzierung eine wertvolle Möglichkeit, Eigenkapital freizusetzen und Ihr Immobilienportfolio zu erweitern. Es ist jedoch wichtig, die damit verbundenen Kosten und Risiken sorgfältig abzuwägen und sicherzustellen, dass dies zur Erreichung Ihrer langfristigen Finanzziele beiträgt.
Der erste Schritt zur Refinanzierung: eine aktuelle Marktbewertung Ihrer Immobilie. Vereinbaren Sie am besten gleich einen Termin mit Ihrem Wentzel Dr. Immobilienexperten.
