Als Selbstständiger kassiert man gerne den Spruch „selbst und ständig“. Weniger beständig ist manchmal das Einkommen. Wer sich als Selbständiger oder Freiberufler daher um eine Immobilienfinanzierung bemüht, wird schnell mit der Frage konfrontiert: Wie sieht es mit der Bonität, sprich der Kreditwürdigkeit aus? Da Selbständige keinen regelmäßigen Gehaltseingang vorweisen können, gestaltet sich eine Finanzierung zwar komplizierter, doch lange nicht unmöglich.
Folgende Faktoren sind für die Kreditvergabe besonders relevant:
- Höhe und Regelmäßigkeit des Einkommens
- Dauer der Selbstständigkeit (mind. 3 Jahre)
- anderweitige langfristige Einkünfte, z.B. aus Vermietung oder Verpachtung
- zusätzliche Sicherheiten wie z.B. Lebens-, Berufsunfähigkeitsversicherungen, Bausparverträge oder Wertpapiere
- Eigenkapital
- Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso besser. Dieses minimiert das Kreditausfallrisiko. Umso deutlicher steigt auch die Chance auf eine Darlehenszusage.
Als Faustregel gilt: Zwischen 15 % und 20 % sollte der Kaufpreis mindestens aus eigenen Mitteln bestritten werden können. Ebenfalls ausschlaggebend ist, wie lange Sie bereits als Selbständige/r mit einem nachweisbar soliden Einkommen tätig sind. Es liegt auf der Hand, dass Existenzgründer weitaus schlechtere Karten haben.
Welche Nachweise muss ich als Selbstständiger erbringen?
- Steuererklärungen beziehungsweise Einnahme-Überschussrechnungen der letzten drei Jahre, ggfs. weitere Nachweise (siehe oben), im Vergleich dazu bei Angestellten: die Lohnnachweise der letzten 6 Monate
- Tadellose SCHUFA
Was Sie außerdem wissen sollten: Meist fallen für Selbstständige die Kreditzinsen etwas höher aus als für Angestellte. Das liegt zum einen an dem zusätzlichen Aufwand bei der Bonitätsprüfung sowie an besagtem fehlendem festem Einkommen.
Zweiter Darlehensnehmer zur doppelten Absicherung
Um das Ausfallrisiko so gering wie möglich zu halten, verlangen Kreditgeber für eine Immobilienfinanzierung nicht selten einen weiteren Darlehensnehmer, z.B. den/die Lebenspartner/in, der/die das Risiko mitschultert. Nicht unerheblich für die Entscheidung der Kreditgeber ist auch die Branche des Kreditnehmers. So werden z.B. Ärzten oder Rechtsanwälten meist mehr Chancen eingeräumt als z.B. Handwerkern.
Doch nicht überall sind Selbstständige schlechter gestellt: Staatliche Fördermöglichkeiten, z.B. bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), richten sich an Selbstständige ebenso wie an Angestellte. Sowohl bei der Vergabe des Darlehens als auch bei den Konditionen gelten die gleichen Bedingungen.
Fest oder flexibel – Varianten des Immobilienkredits
Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten des Immobilienkredits. Sie variieren zwischen Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten und einem variablen Darlehen mit Sondertilgungen meist in unbegrenzter Höhe. Mitunter ist bei einem Annuitätendarlehen auch ein kostenloser Tilgungssatzwechsel für mehr finanziellen Spielraum möglich.
Haben Sie schon mal über einen Bausparvertrag nachgedacht? Dieser gilt für Selbstständige wie für Angestellte gleichermaßen. Da die Ansparphase mindestens 5 Jahre beträgt, benötigen Sie einen entsprechenden Vorlauf. Danach folgt die Zuteilungsphase mit der Auszahlung des angesparten Guthabens sowie des Kredits. Nummer 3 im Bunde ist die Kreditphase, in der Sie die monatlichen Raten tilgen.
Welche Kreditrate ist möglich und realistisch?
Hier dient zur Einschätzung folgende Formel:
Summe des monatlichen Einkommens – Summe der monatlichen Ausgaben (ohne Miete) – finanzieller Puffer = Überschuss. Letzterer dient dann der Rückzahlung der Darlehensraten.
Unser Tipp: Kalkulieren Sie dabei ein, dass die Einkünfte in manchen Monaten schwächer ausfallen können. Daher sollte der Puffer großzügiger ausfallen, um mögliche Engpässe in der Zukunft auffangen zu können.
Die Konditionen für ein Immobiliendarlehen können von Anbieter zu Anbieter stark abweichen. Um zielgerichtet den richtigen Kreditgeber zu finden, empfehlen wir einen Finanzexperten aufzusuchen. Die erste Adresse ist oftmals die Hausbank. Natürlich unterstützen auch wir bei Wentzel Dr. gerne bei der Finanzierungsvermittlung.
Rechtzeitig an die Finanzierungszusage denken
Beachten Sie, dass die Bearbeitung einer Finanzierung für Selbstständige Zeit in Anspruch nimmt. Während Angestellte und Beamte oft innerhalb von 48 Stunden eine Finanzierungszusage erhalten, kann dieser Prozess bei Selbstständigen aufgrund der umfangreicheren Prüfung bis zu 14 Tage in Anspruch nehmen. Dies kann in Kaufverhandlungen ein entscheidender Nachteil sein. Mit unserem Finanzierungs-Check können wir Ihnen unkompliziert Ihre finanziellen Möglichkeiten aufzeigen.
