Es gibt verschiedene wissenschaftliche Methoden, die in der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben sind. Je nach Art der Immobilie und ihrer Nutzung wird der Experte das jeweils passende Verfahren anwenden. Erfahren Sie hier, welche Methode sich wann anbietet.
Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es unterschiedliche Verfahren. Je nach Immobilie wird entweder das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren angewandt. Existieren genügend vergleichbare Objekte für die Immobilie, deren Wert ermittelt werden soll, dann wird der Wert – wie der Name schon sagt – nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt.
In der Regel wird der Wert von Eigentumswohnungen, unbebauten Grundstücken und Reihenhäusern mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. „Denn in den Städten lassen sich oft ähnliche Wohnungen, also mit ähnlicher Größe, ähnlichem Schnitt und ähnlicher Ausstattung, manchmal schon im gleichen Haus oder auch in der gleichen Straße finden“, sagt Wentzel Dr. Preisexpertin Anja Godersky. Vergleichsobjekte sind also oft vorhanden. In den ländlichen Regionen ist das häufig schwieriger. Wo keine vergleichbaren Objekte in ausreichender Anzahl verfügbar sind, wird auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen.
Datenbasis für das Vergleichswertverfahren sind die Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses. In diesen Kaufpreissammlungen werden alle notariell beurkundeten Immobilientransaktionen anonym gesammelt und analysiert. In den Kaufpreissammlungen sind unter anderem die bauliche Nutzung sowie der Grundstückswert in den jeweiligen Lagen der Gemeinde festgehalten. Es kann aber auch die Bodenrichtwertkarte als Grundlage dienen, die auch von den Gutachterausschüssen gepflegt wird.
„Wird eine professionelle Wertermittlung von einem qualifizierten Immobilienexperten vorgenommen, lässt dieser auch Zu- und Abschläge in die Wertermittlung miteinfließen“, sagt Preisexpertin Anja Godersky. Liegt beispielsweise die Immobilie an einer vielbefahrenen Straße oder einer Kreuzung, mindert das den Wert. Eine Immobilie am Ende einer Sackgasse ist hier vergleichsweise oft mehr wert.
Wentzel Dr. Preisexpertin Anja Godersky weist zusätzlich darauf hin: „Soll zum Beispiel eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkauft werden, so ist der Wert circa 20 Prozent niedriger anzusetzen als der einer bezugsfreien.“ Denn Interessenten suchen häufiger eine Immobilie zur Selbstnutzung. Bevor Sie also in eine vermietete Wohnung einziehen können, müssen Sie dem Mieter zunächst auf Eigenbedarf kündigen. Dieser Fall ist in der Regel kompliziert und langwierig.
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Das Sachwertverfahren gilt als sehr komplexe Methode, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Es wird angewandt bei Immobilien, die nicht zur Generierung von Erträgen genutzt werden, also zum Beispiel bei selbst bewohnten Immobilien.
„Wichtig beim Schwertverfahren ist, dass der Bodenwert und der Gebäudewert getrennt voneinander berechnet werden. Der Verkehrswert der gesamten Immobilie ergibt sich dann aus der Addition des Bodenwertes und des Gebäudewertes“, erklärt Wentzel Dr. Preisexpertin Anja Godersky.
Zur Berechnung des Bodenwertes wird hier meistens auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen. Es wird dabei vom unbebauten Zustand des Grundstücks ausgegangen. Und der Wert des Grundstücks wird dann durch die Bodenrichtwerte der Gemeinde ermittelt.
Die Wertermittlung des Gebäudes ist dagegen aufwendiger. „Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten – beziehungsweise den Wiederherstellungskosten – abzüglich der Alterswertminderung“ sagt Godersky. Faktoren wie Größe der Wohnfläche, Bauqualität, Außenanlagen wie Garagen, Terrassen, Garten spielen auch hier eine Rolle.
Um den Gebäudesachwert zu ermitteln, werden die Baukosten zugrunde gelegt, die entstehen würden, wenn das Gebäude in der gleichen Form neu errichtet werden würde. Preisexpertin Anja Godersky betont: „Dabei sind beispielsweise die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt niedriger als für ein freistehendes Einfamilienhaus.“
Ist der Gebäudesachwert auf diese Weise ermittelt, ergeben sich hiervon der Abnutzungsgrad und die Restnutzungsdauer der Immobilie. Als Gesamtnutzungsdauer setzen Sachverständige in der Regel 80 Jahre an. Wert der des Gebäudes verringert sich dann pro Jahr um etwa 1,25 Prozent.
Wenn man die Immobilie gründlich modernisiert, können Eigentümer diesen automatischen Wertverlust etwas „aufhalten“. Wird beispielsweise ein Haus mit Baujahr 1900 saniert und mit zeitgemäßer Technik ausgestattet, kann es fast wieder Neubau-Qualität erreichen. Andererseits verringern zum Beispiel Renovierungsstaus oder feuchte Keller den Wert.
Zum Abschluss wird der Sachwert noch mit dem Marktanpassungsfaktor ergänzt. Dieser berücksichtigt die Nachfrage am Immobilienmarkt nach der betreffenden Immobilie. So hat eine Eigentumswohnung in einer strukturschwachen Region in der Regel einen niedrigeren Verkehrswert als die gleiche Wohnung in einer Großstand. Den Marktanpassungsfaktor berechnen und veröffentlichen ebenfalls die Gutachterausschüsse.
Beim Ertragswertverfahren richtet sich der Marktwert einer Immobilie danach, wie viel Jahresreinertrag sie einbringt, also zum Beispiel durch Mieteinnahmen abzüglich der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und möglicher Mietausfälle. Es wird also sowohl bei Wohnimmobilien wie Mehrfamilienhäusern, als auch bei Gewerbeimmobilien wie Büro- und Geschäftshäusern, Einkaufszentren, Parkhäusern und Logistikflächen angewandt.
Ähnlich wie beim Sachwertverfahren werden zunächst Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Aus dem Wert des Grundstücks und dem Jahresreinertrag ergibt sich dann der Gesamtertragswert. Dabei werden das einfache und das vollständige Ertragswertverfahren unterschieden. Beim einfachen Ertragswertverfahren werden Grundstückswert und die sich daraus ergebende Bodenwertverzinsung nicht berücksichtigt. Hier wird nur der Wert der auf dem Grundstück errichteten Immobilie herangezogen.
Das vollständige Ertragswertverfahren lässt auch die Bodenwertverzinsung mit in die Ermittlung mit einfließen. Auf Basis eines Vergleichswertverfahrens wird hierfür durch lokale Gutachterausschüsse der Liegenschaftszinssatz herangezogen. „Einerseits unterliegt zudem der Wert des Bodens Schwankungen und andererseits sinkt tendenziell der Wert des Gebäudes durch Alter und Abnutzung“ erklärt Wentzel Dr. Preisexpertin Anja Godersky. „Daraus folgt, dass sich zwangsläufig auch die erzielbare Miete verringert, wenn in ein Gebäude nicht permanent und umfangreich investiert wird“, betont Godersky.
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Viele Immobilienbesitzer denken: Der Wert meiner Immobilie lässt sich online schnell ermitteln. Online-Rechner für Immobilien gibt es schließlich reichlich. Und sogar Makler bieten diese Tools auf ihren Webseiten an. Dabei kann ein Online-Gutachten ein professionelles nicht ersetzen. Sie dienen nur der ersten Einschätzung. Wer sich allein auf Online-Bewertungen verlässt, kann dabei Geld verlieren.
Online-Bewertungen sind praktisch. Man findet sie schnell im Internet und kann sie jederzeit nutzen. Sie müssen nur schnell ein paar Daten eingeben ein wie Standort der Immobilie (Postleitzahl), Anzahl der Zimmer, Wohnfläche und Zustand der Immobilie und die Art – also Einfamilienhaus, Wohnung, Mehrfamilienhaus und so weiter – und eine Werteinschätzung ist da. „Der Haken an der Sache ist“, sagt Wentzel Dr. Preisexpertin Anja Godersky, „dass diese Bewertungstools keine individuellen Merkmale der Immobilie berücksichtigen können.“ Das bedeutet: Der ermittelte Wert ist höchstens nur ein grober Richtwert.
Diese Tools, um den Immobilienwert zu berechnen, funktionieren wie folgt: Die eingegebenen Daten werden dann mit den Daten ähnlicher Immobilien abgeglichen. „Dabei kommt es auf die Qualität der Daten des Tools an“, betont Godersky. Zum Beispiel kommt es gelegentlich vor, dass Angebotspreise, die über dem tatsächlichen Kaufpreis liegen, zur Berechnung analysiert werden. Manchmal werden aber auch reale Verkaufspreise analysiert, die auf den gesammelten Verkäufen der Gutachterausschüssen beruhen. Für Eigentümer, die diese Tools nutzen, ist oft nicht nachvollziehbar, wie der ermittelte Wert zustande gekommen ist.
Preisexpertin Anja Godersky weist darauf hin, dass es zudem regionale Unterschiede bei der Online-Ermittlung gibt. Da in den Großstädten in der Regel mehr Immobilien den Besitzer wechseln, ist die Datenlage hier oft besser und aktueller. In den ländlichen Regionen, wo Immobilientransaktionen seltener sind, ist die Datenlage oft auch dünner. Außerdem lassen sich auch Eigentumswohnungen leichter miteinander vergleichen als Einfamilienhäuser. Denn bei Einfamilienhäusern haben zusätzlich Faktoren wie Größe des Grundstücks, Zustand des Gartens oder Anbauten wie Garagen und Wintergärten Einfluss auf die Berechnung des Wertes.
Deshalb empfiehlt Godersky, den online ermittelten Wert nur als Richtwert zu nehmen und nicht als Grundlage für den Angebotspreis. Ist beispielsweise der online ermittelte Wert zu hoch, werden Interessenten häufig abgeschreckt. Denn sie kennen die Preise oft sehr gut, weil sie schon lange auf der Suche sind. Das führt dazu, dass die Immobilie zu lange zum Verkauf steht und am Ende für weniger verkauft werden muss, als sie tatsächlich wert ist. Ist dagegen der online ermittelte Wert zu niedrig, verkauft sich die Immobilie zwar schnell, aber dem Eigentümer geht Geld damit verloren.
Wentzel Dr. Preisexpertin Anja Godersky sagt deshalbt: „Eigentümer sind auf der sicheren Seite, wenn sie eine professionelle Wertermittlung durch einen Fachmann vornehmen lassen, der sich auch vor Ort ein Bild von Ihrer Immobilie macht.“ Fachleute wie qualifizierte Makler, Gutachter oder Architekten ermitteln aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung und Marktkenntnis den genauen Wert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung der individuellen Merkmale Ihrer Immobilie. „Sie wissen auch, nach welchem Verfahren Ihre Immobilie bewertet werden muss“, so Godersky.
Sie wollen wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns jetzt unter 0800 723 88 13.
