Die eigene Immobilie – für viele Menschen ein lang gehegter Traum, aber auch eine bedeutende Investition. Für potenzielle Immobilienkäufer kann ein Zwangsversteigerungsverfahren verlockend sein, da sie die Möglichkeit haben, eine Immobilie zum vermeintlichen Schnäppchenpreis zu erwerben. Der Gedanke an ein lukratives Geschäft kann dazu führen, dass Interessenten potenzielle Risiken und Unsicherheiten ausblenden.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem eine Immobilie öffentlich versteigert wird, um eine offene Forderung eines Gläubigers zu begleichen. Für Immobilieneigentümer, die in eine solche Situation geraten, stellt sich die Frage, wie sie eine Zwangsversteigerung abwenden können und welche Risiken damit verbunden sind.
Sonderfall Teilungsversteigerung
Eine weitere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung. Diese kommt auf Antrag von Erben oder geschiedenen Ehepartnern zustande, wenn sich diese nicht über die Aufteilung der Immobilie einigen können. Der Erlös wird anschließend unter den Erben bzw. Eheleuten aufgeteilt.
In diesem Artikel wollen wir einen Überblick über den Ablauf einer Immobilien-Zwangsversteigerung geben und die Rechte und Pflichten von Bieter, Eigentümer und Banken beleuchten. Zudem gehen wir auf die potenziellen Risiken beim Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie ein und zeigen auf, wie ein Immobilieneigentümer eine drohende Zwangsversteigerung abwenden kann, um sein Eigentum zu schützen. Unser Text ersetzt keine Rechtsberatung – es ist ratsam, im konkreten Fall professionellen rechtlichen Rat einzuholen.
Die rechtlichen Normen sind im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, kurz ZVG, festgelegt. Link: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/
So läuft eine Immobilien-Zwangsversteigerung ab:
- Voraussetzungen für die Zwangsversteigerung: Um eine Immobilie zwangsversteigern zu lassen, muss in der Regel ein vollstreckbarer Titel vorliegen, zum Beispiel eine nicht beglichene Hypothekenschuld des Eigentümers gegenüber der Bank.
- Antragstellung: Die Bank oder der Gläubiger reicht einen Antrag auf Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht ein. In diesem Antrag wird die Immobilie beschrieben und die offene Forderung genannt.
- Bekanntmachung: Das Gericht veröffentlicht einen Termin zur Zwangsversteigerung im Amtsblatt sowie in örtlichen Zeitungen. Die Bekanntmachung enthält Informationen zur Immobilie, zum Verkehrswert und zum Termin der Versteigerung.
- Gutachten und Verkehrswert: Ein unabhängiger Gutachter wird beauftragt, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Der Verkehrswert gibt an, welchen Preis die Immobilie voraussichtlich auf dem freien Markt erzielen würde.
- Bieterregistrierung: Interessierte Bieter müssen sich vor der Versteigerung beim Amtsgericht registrieren lassen. Hierbei müssen sie ihre Identität nachweisen und eine Sicherheitsleistung hinterlegen.
- Versteigerungstermin: Der Versteigerungstermin findet im Gerichtssaal statt. Der Auktionator beginnt mit der Bekanntgabe der Eckdaten der Immobilie, des Verkehrswerts und der offenen Forderung. Anschließend können die Bieter Gebote abgeben.
- Bieterverfahren: Das Bieterverfahren kann schriftlich oder mündlich erfolgen. In der Regel steigt der Preis in festgelegten Schritten, bis kein höheres Gebot mehr abgegeben wird. Der Bieter mit dem höchsten Gebot erhält den Zuschlag, sofern mindestens 70% des festgelegten Verkehrswerts erreicht werden. Liegt das Höchstgebot zwischen 50% und 70%, können die Gläubiger die Annahme des Gebots verweigern. Wenn weniger als 50% des Verkehrswerts geboten werden, verweigert das Gericht den Zuschlag und ordnet einen neuen Versteigerungstermin an.
- Sicherheitsleistung: Der Höchstbietende muss nach Erteilung des Zuschlags eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Gebotspreises beim Gericht hinterlegen.
- Verteilung des Erlöses: Der Erlös aus der Zwangsversteigerung wird zunächst zur Begleichung der offenen Forderung des Gläubigers verwendet. Wenn dieser Betrag nicht ausreicht, um die gesamte Forderung zu begleichen, bleibt eine Restschuld bestehen. Überschüssige Erlöse gehen an den Eigentümer.
- Räumung und Übergabe: Nach der Versteigerung muss der Eigentümer die Immobilie an den Erwerber übergeben. Falls der Eigentümer nicht freiwillig auszieht, kann die Zwangsräumung durchgesetzt werden. Bei einer vermieteten Immobilie ist jedoch keine sofortige Zwangsräumung möglich.
Rechte und Pflichten bei einer Zwangsversteigerung
Die beteiligten Parteien haben verschiedene Rechte und Pflichten.
- Bieter: Bieter haben das Recht, an der Versteigerung teilzunehmen und Gebote abzugeben. Sie müssen sich vorab registrieren und eine Sicherheitsleistung erbringen. Wenn sie den Zuschlag erhalten, müssen sie den Kaufpreis bezahlen und die Immobilie übernehmen.
- Eigentümer: Der Eigentümer hat das Recht, bis zur Versteigerung die offene Forderung zu begleichen und die Zwangsversteigerung abzuwenden. Nach der Versteigerung muss der Eigentümer die Immobilie räumen und an den Erwerber übergeben.
- Banken/Gläubiger: Die Banken oder Gläubiger haben das Recht, die Zwangsversteigerung zu beantragen, um ihre offene Forderung einzutreiben. Sie haben Anspruch auf den Erlös aus der Versteigerung, um ihre Forderung zu begleichen.
Beim Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie gibt es einige Risiken zu beachten:
- Zustand der Immobilie: Vor der Versteigerung ist es in der Regel nicht möglich, die Immobilie zu besichtigen. Es besteht das Risiko, dass die Immobilie in einem schlechten Zustand ist oder versteckte Mängel aufweist.
- Belastungen und Rechte Dritter: Es ist möglich, dass die Immobilie mit Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder anderen Rechten Dritter behaftet ist. Diese Belastungen können auf den Erwerber übergehen.
- Restschulden: Wenn der Erlös aus der Versteigerung nicht ausreicht, um die gesamte offene Forderung des Gläubigers zu begleichen, bleibt eine Restschuld bestehen. Der Erwerber kann für diese Restschuld haftbar gemacht werden.
- Rechtliche Unklarheiten: Es ist wichtig, die rechtlichen Aspekte einer zwangsversteigerten Immobilie sorgfältig zu prüfen. Es besteht das Risiko von rechtlichen Unklarheiten oder Streitigkeiten, die den Erwerb und die Nutzung der Immobilie beeinträchtigen können.
- Konkurrenz und Preisgestaltung: Bei einer Zwangsversteigerung kann es zu einem intensiven Bieterwettbewerb kommen, insbesondere bei attraktiven Immobilien. Dies kann den Kaufpreis in die Höhe treiben und den potenziellen Gewinn für den Erwerber verringern.
Es ist wichtig, vor dem Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie eine gründliche Due Diligence durchzuführen. Dies umfasst eine sorgfältige Prüfung des Zustands der Immobilie, der Belastungen, eventueller Restschulden und rechtlicher Aspekte. Es kann ratsam sein, einen Fachmann wie einen Immobilienanwalt oder einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um die Risiken besser einschätzen zu können.
Die Berechnung des Verkehrswerts erfolgt in der Regel durch unabhängige Gutachter. Sie berücksichtigen verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und vergleichbare Immobilienpreise in der Umgebung. Die Berechnung zielt darauf ab, einen realistischen Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Es kommt jedoch vor, dass der Gutachter keinen Zutritt zur Immobilie erhält und demzufolge der Zustand nicht exakt ermittelbar ist. Zu beachten ist auch, dass zwischen der Begutachtung und der Versteigerung bis zu zwei Jahre vergehen können.
Jovica Denadija, Geschäftsführer von Wentzel Dr.: „Die Risiken eines Immobilienkaufs im Rahmen einer Zwangsversteigerung sind beträchtlich. Das vermeintliche Schnäppchen erweist sich im Nachhinein oft als Geldgrab. Besonders Erstkäufern können wir von Zwangsversteigerungen nur abraten.“
Was tun, wenn die eigene Immobilie von Zwangsversteigerung bedroht ist?
Ein Immobilieneigentümer, der mit einer drohenden Zwangsversteigerung konfrontiert ist, hat verschiedene Möglichkeiten, diese abzuwenden. Hier sind einige Maßnahmen, die er ergreifen kann:
- Einigung mit dem Gläubiger: Der Eigentümer kann versuchen, eine Einigung mit dem Gläubiger zu erzielen, um die offene Forderung außergerichtlich zu begleichen. Dies kann beispielsweise durch eine Ratenzahlungsvereinbarung, eine Umschuldung oder eine Neuregelung der Zahlungsbedingungen erfolgen.
- Verkauf der Immobilie: Der Eigentümer kann die Immobilie auf dem freien Markt verkaufen, um die offene Forderung des Gläubigers zu begleichen. Ein Verkauf kann auch dann erfolgen, wenn der erzielte Preis unter dem Verkehrswert liegt, um die Zwangsversteigerung abzuwenden.
- Antrag auf Aussetzung der Zwangsversteigerung: Der Eigentümer kann beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Aussetzung der Zwangsversteigerung stellen. Dies kann unter bestimmten Umständen möglich sein, z.B. wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass er ernsthafte Bemühungen unternommen hat, die offene Forderung zu begleichen.
- Insolvenzverfahren: In einigen Fällen kann ein Insolvenzverfahren eine Möglichkeit sein, um eine Zwangsversteigerung abzuwenden. Durch das Insolvenzverfahren wird eine vorläufige Insolvenzverwaltung eingesetzt, die den Zwangsversteigerungsprozess stoppen kann.
Es ist wichtig, dass der Immobilieneigentümer frühzeitig handelt und rechtlichen Rat von einem Anwalt oder einem Schuldnerberater einholt, um die besten Optionen zur Abwendung der Zwangsversteigerung zu ermitteln. Die genauen Möglichkeiten können je nach individueller Situation, Gesetzen und Vorschriften des Landes oder der Region variieren.
„Bleiben Sie realistisch. Wenn die Immobilie nicht gehalten werden kann, ist ein freiwilliger Verkauf meistens die finanziell beste Lösung. Unsere Immobilien-Experten ermitteln kostenfrei und unverbindlich den Marktwert Ihrer Immobilie. In vielen Fällen haben wir bereits vorgemerkte Käufer und können eine schnelle Vermarktung sicherstellen.“, so Jovica Denadija.
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