Es gibt viele Anlässe, sich mit dem Grundbuch einmal näher zu befassen, z.B. wenn eine Immobilie bzw. ein Grundstück ver- oder gekauft, vererbt oder für ein Darlehen besichert wird oder wenn die Immobilie Teil von Rechtsstreitigkeiten ist. Was im Grundbuch steht, ist Gesetz. Beim Thema Immobilien ist es daher eines der wichtigsten Dokumente überhaupt.
Was ist das Grundbuch?
Bei dem Grundbuch handelt sich um ein amtliches Register, welches die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und die Rangfolge der eingetragenen Rechte nachweist. Es besteht aus mehreren Teilen und wird heutzutage von dem jeweils zuständigen örtlichen Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, elektronisch geführt. Wichtig dabei: Alle Daten, auch die hinfälligen, müssen lesbar bleiben. Aus diesem Grund wird ein alter Beitrag nicht durchgestrichen, sondern unterstrichen.
Das Grundbuch informiert über Eigentümer ebenso wie über Belastungen, darunter Hypotheken oder Grundschulden sowie anderweitige Rechte an einem Grundstück. Die aktuellen, wahrheitsgemäßen und vollständigen Einträge sind folglich essenziell.
Wussten Sie, dass jedes Grundstück in Form des Grundbuchblattes, das wiederum für das einzelne Grundstück als Grundbuch gilt, seinen definierten Platz im Grundbuch hat?
Wer kann das Grundbuch einsehen?
Einen Auszug können neben den eingetragenen Eigentümern und den im Grundbuch namentlich aufgeführten Personen, neben Behörden, Notaren und öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren auch diejenigen beantragen, die ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO oder eine unterschriebene Vollmacht nachweisen. Der Gesetzgeber schützt dabei grundsätzlich die Rechte der im Grundbuch stehenden Personen, indem er das Grundbuch als „nicht öffentlich“ deklariert. Eine Anfrage geschieht in schriftlicher oder mündlicher Form, über die Online-Portale der Grundbuchämter oder alternativ durch eine persönliche Vorsprache bei diesen. Ausweisdokumente dienen der Legitimierung. Die reine Einsicht ist kostenfrei, für einen Auszug oder eine beglaubigte Abschrift fallen Kosten an.
Wer kann Eintragungen / Änderungen im Grundbuch vornehmen?
Eintragungen wiederum erfolgen durch das Grundbuchamt. In der Regel muss der Antrag dafür notariell beglaubigt werden. Beispiel: Ein Grundstück wird verkauft. Der dokumentierte Eigentümerwechsel erfolgt durch einen Notar im Auftrag des neuen Eigentümers. Letzterer stellt dabei den Antrag auf Eintragung ins Grundbuch. Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch verteilen sich üblicherweise auf Amtskosten (Grundbuch) und Notarkosten. Als Richtwert gelten 1,5 % des Immobilienpreises, wobei das Verhältnis der Kosten Notar zu Grundbuchamt meist 2:1 beträgt. Um in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Eintragung des neuen Eigentümers einen weiteren Verkauf zu verhindern und damit den Anspruch auf Übertragung zu sichern, nimmt der Notar eine Auflassungsvormerkung vor.
Wie ist das Grundbuch aufgebaut?
Das Grundbuch mit seinem gut strukturierten Aufbau setzt sich aus mehreren Teilen zusammen, die alle relevanten Informationen beinhalten:
- Aufschrift
- zuständiges Amtsgericht, Band und Blatt im Bestand
- Bestandsverzeichnis
- Lage und Größe entsprechend dem Kataster, welches Gemarkung, Flur und Flurstück bereitstellt
Im Bestandsverzeichnis sind die zu dem Grundstück gehörenden Flurstücke aufgelistet und beschrieben. Ein Beispiel: Es ist möglich, dass ein Grundstück aus zwei Flurstücken besteht. Auf dem einen Flurstück befinden sich Haus und Garten, auf dem anderen die Garage. Dank der Angabe des Flurstücks können in der Flurkarte die genauen Umrisse des Grundstücks nachvollzogen werden. Das ist rechtlich von Belang, denn eine Besichtigung der scheinbaren Grenzen ist nicht verbindlich. Auch Sonderfälle werden hier dokumentiert, z.B. der Miteigentumsanteil an einem Privatweg, etwa einem Garagenhof oder einer Zufahrt. Dieser Miteigentumsanteil kann sowohl in dem Grundbuchblatt des Hausgrundstücks als auch in einem eigenen Grundbuchblatt eingetragen sein. Ebenfalls Teil des Bestandsverzeichnisses sind grundstücksgleiche Rechte wie Wohnungseigentum oder Erbbaurecht.
Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse und Verteilung des Eigentums
(z.B. bei Ehepaaren in den meisten Fällen „je zur Hälfte“).
Dabei kann es sich ebenso um eine juristische Person (z.B. GmbH), eine Personengesellschaft (z.B. GbR oder Erbengemeinschaft) oder um mehrere Personen handeln (Bruchteilsgemeinschaft).
Abteilung 2: Auf dem Objekt liegende Lasten und Beschränkungen.
Hier finden z.B. Wege-, Wohn- oder Vorkaufsrechte sowie Nießbrauchrechte (Wohn- und Nutzungsrechte) und Leitungsrechte ihren Niederschlag
Worin unterscheiden sich Wohn- und Nießbrauchrecht?
Nießbrauch ermöglicht Personen, die nicht Eigentümer der Immobilie sind, diese dennoch zu nutzen. Dabei beschränkt sich die Nutzung anders als beim Wohnrecht nicht nur auf das Wohnen. Der Nießbrauchnehmer darf die Immobilie auch vermieten und die Einnahmen behalten. Dafür verpflichtet das Gesetz diesen wiederum zur Übernahme der gewöhnlichen Unterhaltskosten wie z.B. Strom, Wasser, Heizung, kleinere Reparaturen. Außergewöhnliche Unterhaltskosten wie umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen sind Sache des Eigentümers.
Abteilung 3: Pfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden oder besicherte Darlehen.
Eine Löschung erfordert einen formalen Antrag beim Amtsgericht.
Was ist eigentlich eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist eine Form des Grundpfandrechts. Sie ermöglicht dem Rechteinhaber die Absicherung seines Darlehens. Meist handelt es sich bei diesem um ein Kreditinstitut.
Die Grundschuld wird erst auf Antrag des Eigentümers und unter Zustimmung des Berechtigten (z.B. Bank) gelöscht. Verliert eine Bank das Sicherungsinteresse, da das Darlehen zurückgezahlt ist, muss sie die Löschung bewilligen. Der Eigentümer kann die Grundschuld jedoch auch stehen lassen und diese ggfs. für ein weiteres Darlehen wiederverwenden.
Möchten Sie ein Grundstück verkaufen, wird der Käufer in der Regel von Ihnen verlangen, dass Sie sich um die Löschung der Grundschuld kümmern.
Handblatt
alle Aktivitäten, verursacht durch Eintragungen, Löschungen oder Änderungen
Der Auszug aus dem Grundbuch gehört unweigerlich zu den wichtigsten Unterlagen für den Immobilienverkauf. Gerne fordern wir für Sie einen Grundbuchauszug an und nehmen eine entsprechende Prüfung vor.
Selbstverständlich beraten wir Sie auch darüber hinaus in allen Belangen rund um Ihre Immobilie.
