In einem unserer letzten Blogbeiträge haben wir Sie bereits über die hohe Relevanz einer Immobilienbewertung informiert. Heute möchten wir Ihnen die Methoden zur Wertermittlung genauer vorstellen. Wie funktioniert das jeweilige Verfahren zur Immobilienbewertung und wann wird es angewandt?
Um eins gleich vorwegzunehmen: Unsere langjährige Erfahrung und Expertise haben gezeigt, dass eine Kombination der unterschiedlichen Bewertungsverfahren zum präzisesten Ergebnis und damit zu einer optimalen Bewertung führt. Um unseren Kunden dabei ein konstant hohes Qualitätsniveau zu liefern, werden unsere Immobilien-Experten intensiv und fortlaufend geschult. Dafür verfügt Wentzel Dr. über eine eigene Schulungsakademie.
Die unterschiedlichen Methoden zur Immobilienbewertung
Grundsätzlich spielen bei der Wahl des Verfahrens verschiedene Faktoren eine Rolle wie zum Beispiel die Art der Immobilie (Wohn-, Gewerbe-, Spezialimmobilie), die aktuelle Marktlage sowie die lokalen Marktbedingungen, die Verfügbarkeit von Vergleichsdaten, die Attraktivität der Vermietbarkeit und nicht zuletzt der bauliche Zustand der Immobilie. Auch kann die exakte Anwendung und Interpretation der Verfahren von den rechtlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen in der jeweiligen Region abhängen.
Das Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren zieht, wie der Name bereits impliziert, einen Vergleich, und zwar zwischen dem zu bewertenden Objekt und ähnlichen Immobilien, die kurz zuvor auf dem Markt verkauft wurden. Ergo setzt dieses Verfahren voraus, dass ausreichend tatsächlich realisierte Verkaufspreise als Vergleichsdaten vorliegen. Nur dann kann ein angemessener Vergleichswert abgeleitet werden. In der Regel ist das bei standardisierten Wohnimmobilien in stabilen Märkten der Fall.
Das Ertragswertverfahren
Welche potenziellen Erträge können aus der Nutzung der Immobilie generiert werden? Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der marktüblich erzielbaren Erträge sowie der Liegenschaftszinssätze und empfiehlt sich besonders für vermietete Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Wohnanlagen, kurzum für Immobilien, bei denen die Ertragskraft im Fokus steht. Die Wertermittlung erfolgt anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen sowie der Kapitalisierung dieser Erträge.
Die Berechnung des Ertragswertes basiert dabei auf folgender Formel: Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen = Ertragswert, auch Verkehrswert genannt.
Der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen werden folglich getrennt beziffert. Zurückzuführen ist das darauf, dass der Boden keinen Wertverlust hat, während bei der Wertermittlung der Immobilie von einer bestimmten Restnutzungsdauer auszugehen ist.
Der Gebäudeertragswert berechnet sich im Detail wie folgt:
Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete)
– Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstückes
– Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert
Das Sachwertverfahren
Wussten Sie, dass der Sachwert einer Immobilie auch als Wiederbeschaffungswert oder Reproduktionswert bezeichnet wird? Wichtig ist beim Sachwertverfahren, den Bodenwert getrennt vom Gebäudewert zu berechnen. Die weitergehende Formel für das Sachwertverfahren lautet: (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert. Zur Anwendung kommt dieses Verfahren besonders bei Immobilien, bei denen Substanz und Baukosten besonders relevant sind, z.B. bei Einzelobjekten oder Spezialbauten. Zudem ist das Sachwertverfahren eine willkommene Alternative, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten oder klaren Ertragsdaten vorliegen.
In der Praxis kommt das Sachwertverfahren primär dann zum Tragen, wenn besondere Bedingungen beim Immobilienverkauf bestehen. Meist erfolgt eine Wertermittlung mittels des simpleren Vergleichswertverfahrens.
Grundsätzlich gilt: Eine Wertermittlung nach heutigen Maßstäben erfordert nicht nur umfangreiche Fachkenntnisse, eine gezielte In-Augenscheinnahme der Immobilie vor Ort, das Zusammentragen aller aussagekräftigen Dokumente, sondern auch umfassende Datenbestände sowie eine spezielle Software.
Sie möchten Ihre Immobilie kostenlos bewerten lassen? Dann sprechen Sie uns gerne an.
