Sie alle kennen das Sprichwort „Mit warmen Händen schenken“. Intention ist einerseits, dass der Schenkende an der Freude der Beschenkten teilhaben kann. Andererseits gibt es neben diesem emotionalen Aspekt auch einen weiteren triftigen Grund, der finanzieller Natur ist. Eine Schenkung zu Lebzeiten kann Geld sparen, z.B. durch Steuervorteile. Sie bietet sich insbesondere im Hinblick auf die hohen Immobilienpreise und die damit korrelierende Erbschaftssteuer an.
Was Sie dafür berücksichtigen sollten und welche Formen der Immobilienschenkung möglich sind, darüber informieren wir Sie in diesem Blogbeitrag. Ebenso möchten wir Ihnen in diesem Kontext das Interview zwischen Jovica Denadija, Geschäftsführer Wentzel Dr. Franchise GmbH, mit dem Rechtsanwalt und Notar Alexander Bowien ans Herz legen. Dieses finden Sie auf YouTube unter dem Titel „Die vielfältige Rolle eines Notars im Immobiliengeschäft: Ein Gespräch mit Notar Alexander Bowien“.
Warum frühzeitig schenken?
Eine berechtigte Frage! Schließlich sind die steuerlichen Freibeträge bei Schenkung und Erbe gleich. Der Unterschied: Bei einer Schenkung zu Lebzeiten können Sie die Freibeiträge mehrmals ausschöpfen, und zwar alle 10 Jahre. Das ist bares Geld wert! So können Sie dem Beschenkten sukzessive, sprich stufenweise, Ihre Immobilie in Form einer Schenkung vermachen, ohne dass eine Schenkungssteuer anfällt. Außerdem: Anders als bei einem Erbe lässt eine Schenkung auch mehr Spielraum, wer begünstigt werden soll. Es obliegt Ihrer freien Entscheidung, unabhängig von den gesetzlichen Erben, wer die Immobilie erhalten soll. Sie möchten die Schenkungssteuer berechnen? Dann nutzen Sie doch z.B. den Schenkungssteuerrechner von Finanztip unter https://www.finanztip.de/schenkungssteuer
Noch ein Hinweis: Sollte der Schenkende innerhalb der 10-Jahres-Frist sterben, können die Erben bei dem Beschenkten einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen. Mit diesem erhöht sich der Pflichtteil um den Teil, wenn die Schenkung nicht erfolgt wäre.
Apropos 10-Jahres-Frist: Auch hier bestätigen Ausnahmen die Regel. Zum Beispiel: Gesetzt den Fall der Schenkende hat sich ein lebenslanges Wohnrecht bzw. ein Nießbrauchrecht an der gesamten Immobilie einräumen lassen. Das verhindert den Start der Zehn-Jahres-Frist. Anders wenn der Schenkende nur ein anteiliges Wohnrecht erhält, welches sich auf bestimmte Teile der Immobilie konzentriert. Dann beginnt die 10-Jahresfrist wie üblich, d.h. nach Eintritt des Leistungserfolgs, sprich nach der Umschreibung im Grundbuch.
Hier die wichtigsten Fakten im Überblick:
- Eine Schenkung zu Lebzeiten spart Erbschaftssteuer.
- Beschenkter kann, unabhängig von den gesetzlichen Erben, eine beliebige Person sein, z.B. ein Freund.
- Pro Kind und Elternteil können 400.000 Euro verschenkt werden. Generell gilt: Abhängig von den Steuerklassen und dem Verwandtschaftsgrad differiert der Freibetrag zwischen 20.000 und bis zu 500.000 Euro.
- Der Steuerfreibetrag greift alle 10 Jahre neu.
- Ein Schenkungsvertrag muss notariell beglaubigt werden (Gebühren sind abhängig vom Wert der Immobilie. Gleiches gilt für die Grundbuchkosten.).
- Der Beschenkte wird Eigentümer, sobald der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist.
Eine Schenkung zu Lebzeiten, auch vorweggenommene Erbfolge genannt, ist grundsätzlich unentgeltlich, jedoch kann sie an gewisse Auflagen geknüpft werden. Diese variieren u.a. zwischen Wohn- und Nießbrauchrecht, Leibrente oder Pflegeverpflichtung. Im Detail bedeutet das:
Ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht garantiert dem Schenkenden, dass dieser bis zum Lebensende in seiner Immobilie wohnen bleiben oder im Fall eines Nießbrauchrechts diese sogar vermieten kann. Gut zu wissen: Das lebenslange Wohnrecht wirkt sich wertmindernd auf den Schenkungswert aus. Die Folge: Die Höhe der Schenkungssteuer sinkt. Einen Kalkulator zur Berechnung eines lebenslangen Wohnrechts finden Sie u.a. auf https://lebenslanges-wohnrecht.de/lebenslanges-wohnrecht-berechnen/.
Als weitere Auflagen in Verbindung mit einer Immobilienschenkung sind die Zahlung einer lebenslangen oder einer zeitlich begrenzten Leibrente ebenso denkbar wie eine Pflegeverpflichtung. Letztere sollte im Schenkungsvertrag definiert werden, beispielsweise, ob eine persönliche Pflege durch den Beschenkten gewünscht ist oder dieser auch einen Pflegedienst anheuern darf. Auch eine Einmalzahlung ist durchaus möglich, mit der der Beschenkte z.B. eine mögliche Restschuld tilgen kann.
Was ist dran an dem Spruch „Geschenkt ist geschenkt, wiederholen ist gestohlen“? Nun, im Fall einer Immobilienschenkung gibt es durchaus gesetzliche Gründe, diese rückgängig zu machen. Dazu gehören neben grobem Undank oder drohender Verarmung des Schenkenden auch ein vertraglich vereinbarter Schenkungswiderruf in Fällen wie z.B. der Insolvenz des Beschenkten.
Wir hoffen, wir haben Ihnen mit diesem Beitrag einige Anregungen liefern können. Sie sehen, das Thema Immobilienschenkung ist sehr komplex und erfordert in jedem Fall eine fundierte fachliche Expertise sowie für die Abwicklung die Konsultation eines Notars. Neben der Beratung durch einen Anwalt oder Notar sollten Sie sich im Vorfeld auch im Familienkreis zusammensetzen und sich bewusst machen, was Ihnen bei der Schenkung besonders wichtig ist.
Wenn Sie eine Immobilie ganz oder anteilig verschenken wollen, empfehlen wir zunächst eine professionelle Wertermittlung. Unsere Immobilienexperten sind Ihnen hierbei gerne behilflich.
