Ein Erbe besteht häufig neben Vermögensmassen in Form von Geld auch aus Immobiliarvermögen, also Häusern oder Eigentumswohnungen. Was bedeutet das für die Erbenden der Immobilie? Welche Herausforderungen und rechtliche Fragen kommen auf sie zu? Die wichtigsten Punkte stellt die Erbrechtsanwältin Katja Habermann vom Netzwerk Deutscher Erbrechtsexperten e.V. (NDEEX) vor.
Berichtigung des Grundbuchs
Wer eine Immobilie erbt, sollte zunächst die Berichtigung des Grundbuchs veranlassen, um Rechtssicherheit im Hinblick auf die Eigentümerstellung zu schaffen. Das ist vor allem für einen späteren Weiterverkauf notwendig. Die Grundbuchberichtigung kann auf zwei Wegen erreicht werden:
- Die Erbin oder der Erbe kann einen Erbschein beim Nachlassgericht beantragen und mit diesem beim Grundbuchamt die Grundbuchberichtigung erwirken. Der Erbschein dient hierbei als Nachweis, dass es sich bei der Person, die den Antrag stellt, um die Rechtsnachfolge der verstorbenen Eigentümerin oder des Eigentümers handelt.
- Wird die Erbin oder der Erbe jedoch durch ein notarielles Testament begünstigt, genügt dieses als entsprechender Nachweis. Ein Erbschein muss dann dem Grundbuchamt nicht vorgelegt werden.
Zuständig ist das Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Die Grundbuchberichtigung ist kostenfrei, sofern sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall erfolgt. Erben mehrere Personen gemeinsam – also als Erbengemeinschaft –, werden alle Miterbinnen und Miterben als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Verwaltung einer Immobilie durch eine Erbengemeinschaft
Ein Erbe bedeutet auch immer Verantwortung. Insbesondere mit dem Erbe einer Immobilie geht die Pflicht zur Verwaltung dieser einher. Werden mehrere Erbinnen und Erben begünstigt, so ist die Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft zur gemeinschaftlichen Verwaltung verpflichtet. Deren Sinn und Zweck ist es, den Nachlass bis zur Erbauseinandersetzung und damit der Auflösung der Erbengemeinschaft zu erhalten. Eine Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer angelegt, sondern sollte möglichst zeitnah in eine andere – einfacher zu verwaltende – Rechtsform – z.B. eine GmbH oder eine GmbH & Co KG – umgewandelt oder aufgelöst werden.
Die einzelnen Verwaltungsmaßnahmen können in
- außerordentliche,
- ordnungsgemäße und
- notwendige
Maßnahmen unterteilt werden. Hierbei sind jeweils unterschiedliche Mehrheitserfordernisse zu berücksichtigen.
Außerordentliche Verwaltung
Die außerordentliche Verwaltung umfasst Maßnahmen, die zu einer wesentlichen Veränderung des Nachlasses führen können und die Zweckbestimmung oder Gestalt des Nachlasses in einschneidender Weise ändern würden. Wegen der Schwere der Folgen ist für jede außerordentliche Verwaltungsmaßnahme die Zustimmung aller Miterbinnen und Miterben erforderlich.
Ordnungsgemäße Verwaltung
Die ordnungsgemäße Verwaltung umfasst diejenigen Maßnahmen, die zur Erhaltung, Sicherung und Nutzung des Nachlasses erforderlich sind, ohne diesen jedoch wesentlich zu ändern, und die nicht akut umgesetzt werden müssen. Für diese Maßnahmen ist eine einfache Stimmenmehrheit der Miterbinnen und Miterben erforderlich. Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass die Stimmen im Verhältnis der jeweiligen Erbquote zu gewichten sind. Das Gesetz bestimmt eine Verpflichtung aller Miterbinnen und Miterben, an der ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken.
Notwendige Verwaltungsmaßnahmen
Die notwendigen Verwaltungsmaßnahmen sind akute, dringend zum Erhalt der Immobilie erforderliche Maßnahmen. Sie können daher ohne Zustimmung der Miterbinnen und Miterben vorgenommen werden. Hierbei ist die Miterbin oder der Miterbe nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, die notwendige Maßnahme zu ergreifen, um den Nachlass zu schützen und zu erhalten. Was eine notwendige Maßnahme ist, lässt sich nicht pauschal bestimmen. Es kommt jeweils auf den Einzelfall an. Merkmale einer notwendigen Verwaltungsmaßnahme sind jedenfalls Unaufschiebbarkeit, Dringlichkeit und ein drohender Schaden.
Übernahme der laufenden Kosten
Neben Erhaltungsmaßnahmen muss die Erbengemeinschaft auch die laufenden Kosten der Immobilie übernehmen, § 748 BGB in Verbindung mit § 2038 Abs. 2 BGB. Vor der Erbauseinandersetzung haften die Miterbinnen und Miterben hierfür gesamtschuldnerisch. Hierbei erstreckt sich die Haftung grundsätzlich auch auf das Privatvermögen. Eine Haftungsbeschränkung auf das Nachlassvermögen kann jedoch vor der Teilung des Nachlasses als Einrede nach § 2059 Abs. 1 S. 1 BGB im gerichtlichen Verfahren erhoben werden.
Vermietung
Was geschieht mit einer geerbten Immobilie? Die Erbin oder der Erbe bzw. Erbengemeinschaft kann sich dafür entscheiden, die Immobilie zu vermieten. Die Erbengemeinschaft muss hierfür eine Personengesellschaft gründen, da sie sonst nicht rechtsfähig ist. Durch einen notariell beglaubigten Gesellschaftervertrag kann die Erbengemeinschaft in eine rechtsfähige Personengesellschaft umgewandelt werden. Als solche kann sie dann Verträge, zum Beispiel Miet- oder Pachtverträge, schließen. Die Einnahmen hieraus können in der jeweiligen Höhe des Erbanteils unter den Erbinnen und Erben aufgeteilt werden. Eine solche Gesellschaft kann die Immobilie auch dauerhaft verwalten.
Veräußerung
Nicht selten entscheidet sich die Erbengemeinschaft jedoch dafür, die Immobilie zu verkaufen. Der Vorteil hierin besteht in der Teilbarkeit des Veräußerungserlöses. Die daraus entstehende Liquidität vereinfacht die Auseinandersetzung unter den Erbinnen und Erben. Allerdings ist für eine Veräußerung einer Immobilie durch eine Erbengemeinschaft die Zustimmung aller Miterbinnen und Miterben zwingend erforderlich, da es sich um eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme handelt.
Selbst in Fällen, in denen die Immobilie nur einen kleinen Teil des Nachlasses ausmacht und ein Verkauf somit nicht zu einer wesentlichen Veränderung des gesamten Nachlasses führen würde, ist gemäß § 2040 BGB die Zustimmung aller Miterbinnen und Miterben notwendig.
Interessant ist in diesem Kontext noch die Regelung des § 2034 BGB: Hiernach haben alle Miterbinnen und Miterben ein Vorkaufsrecht, das ab dem Zeitpunkt der Benachrichtigung für die Dauer von zwei Monaten geltend zu machen ist.
Teilungsversteigerung
Wenn nicht alle Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Verkauf zustimmen, kann als Notlösung eine Teilungsversteigerung der Immobilie dienen – als „Exit-Strategie“, um die Erbauseinandersetzung zu beenden. Ziel der Teilungsversteigerung ist es, das Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln und so die Miteigentümerschaft aufzulösen.
Die Teilungsversteigerung kann von jeder Miterbin und jedem Miterben ohne Mitwirkung weiterer Miterben beantragt werden. Hierfür ist ein formloser schriftlicher Antrag an das Versteigerungsgericht zu stellen. Ein Nachweis über die Miteigentümerschaft ist beizufügen. Daraufhin wird der Verkehrswert festgelegt. Hierfür kann die oder der Antragstellende ein Wertgutachten einholen, wozu es allerdings der Zustimmung übrigen Eigentümerinnen und Eigentümer bedarf. Andernfalls bestimmt das Gericht eine Gutachterin oder einen Gutachter und legt sodann ein Mindestgebot fest. Bei einem Versteigerungstermin wird die Immobilie an die Meistbietende oder den Meistbietenden veräußert.
Die Teilungsversteigerung sollte nur als letzte Möglichkeit in Betracht gezogen werden, da sie auch Nachteile mit sich bringt. Da das Gericht das Mindestgebot festlegt, kann dieses weit unter dem Verkehrswert der Immobilie liegen, sodass erhebliche Wertverluste möglich sind.
Sonderfall: Auslandsimmobilie
Was geschieht, wenn sich die geerbte Immobilie nicht in Deutschland, sondern im Ausland befindet, ist nicht pauschal zu beantworten. Relevant hierbei ist das jeweils geltende Erbrecht. Dies kann sich durch den Wohnort oder eine testamentarische, dahingehende Verfügung bestimmen.
Profitipp
Zum Abschluss noch ein Profitipp: Wer selbst eine Immobilie zu vererben hat, sollte sich zu Lebzeiten über steuerlich günstige Möglichkeiten der Weitergabe von Immobilien beraten lassen. Hierdurch können sowohl Kosten als auch vor allem Mühen von Erbinnen und Erben gespart werden. Dies gilt insbesondere, wenn sich Auslandsimmobilien im Vermögen befinden. Denn die Unterschiede der jeweiligen Geltungsgebiete, Steuersätze und Erbvoraussetzungen sind nicht auf einen Blick zu durchdringen.
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