Es ist nicht neu: Bei vielen Wohnhäusern in Deutschland lässt die Energiebilanz zu wünschen übrig. Der Zahn der Zeit nagt an einer nicht unerheblichen Anzahl von Einfamilienhäusern, vor allem an den schätzungsweise ca. 64 Prozent der Wohngebäude in Deutschland, die vor 1979 gebaut und bis dato nicht saniert wurden. Studien zufolge summiert sich die Anzahl sanierungsbedürftiger Wohngebäude in Deutschland auf ca. 4 Millionen.
Was tun mit einem sanierungsreifen Eigenheim? Wie kann der marode Zustand des Einfamilienhauses in eine Chance umgemünzt werden? Die Antwort lautet: Indem das Grundstück wertsteigernd genutzt wird. Stichwort: Nachverdichtung.
Abgesehen vom Energieverbrauch entsprechen bei sanierungsbedürftigen Einfamilienhäusern oftmals auch Grundrisse und Wohnkomfort nicht mehr heutigen Anforderungen. Auf der Haben-Seite stehen bei älteren Gebäuden hingegen nicht selten großzügige Grundstücke in attraktiven stadtnahen Lagen. Aus diesen das Maximum herauszuholen, lautet nun die Devise. Aber wie?
Als Verkäufer einer sanierungsbedürftigen Immobilie könnten Sie es sich einfach machen und es den Kaufinteressenten überlassen, was mit dem Objekt geschieht. Allerdings kann dies den Verkaufsprozess in die Länge ziehen, und ein Verkauf ist möglicherweise nur unter Preisabschlägen realisierbar. Daher kann es sich lohnen, im Vorfeld aktiv zu werden und eine mögliche Nachverdichtung zu prüfen.
Das gilt auch für Kaufinteressenten. Der Erwerb einer Altimmobilie, Abriss und Neubau eines Einfamilienhauses summieren sich zu einer stolzen Summe. Bei der Nachverdichtung wird das Grundstück stattdessen mit einem Mehrfamilienhaus bebaut und Bau- und Grundstückskosten auf mehrere Parteien aufgeteilt.
Nachverdichtung – eine Definition
Nachverdichtung zielt auf die Nutzung freistehender Flächen bzw. die Erhöhung der Kubatur innerhalb bereits bestehender Bebauung ab. Im Rahmen einer Nachverdichtung, auch Innenverdichtung genannt, wird die Wohndichte erhöht. Auf diese Weise wird eine Zersiedelung vermieden.
Vorteile der Nachverdichtung
- Größere Flächenausnutzung
- Effiziente Auslastung der Infrastruktur
- Vorhandene institutionelle Infrastruktur, keine Neuerschließung notwendig
- Förderung der kurzen Wege durch optimale Nutzung zentraler Standorte
- Gegenwirken der Zersiedelung
- Mögliche Reduktion des Verbrauchs von Natur- und Landschaftsflächen
- Beitrag zum Umweltschutz und zur Nachhaltigkeit durch verantwortungsbewussten Umgang mit vorhandenen Ressourcen
Sollte der Wunsch bestehen, das Altgebäude zu erhalten, bieten sich neben einem Anbau auch der Umbau oder die Aufstockung bzw. die Errichtung eines oder mehrerer weiterer Gebäude auf dem Grundstück an.
Schritte zur Nachverdichtung
Eine Nachverdichtung auf einem Grundstück erfordert mehrere grundlegende Schritte. Dabei empfiehlt es sich, während des gesamten Prozesses eng mit den örtlichen Behörden zusammenzuarbeiten. Auf diese Weise stellen Sie die Einhaltung aller relevanter Vorschriften sicher. Ebenso wichtig sind ein transparentes Vorgehen sowie eine zielgerichtete Kommunikation. Welche Auswirkung hat die Nachverdichtung z.B. auf die die Umgebung und die Nachbarschaft? Binden Sie die Betroffenen frühzeitig ein. Das führt zu einer verbesserten Akzeptanz.
1. Recherchen und Planung
- Quellen sind örtliche Baubestimmungen, Bauvorschriften und Zonierungspläne.
- Was ist erlaubt, was nicht? Gibt es z.B. Hürden durch den Denkmalschutz oder durch Bauordnungen in Bezug auf Abstandsflächen? Im Falle einer geplanten Aufstockung besteht eine Untersuchungspflicht von Tragwerk und Baugrund. Prüfen Sie außerdem, ob das Haus ein urheberrechtlich geschütztes Bauwerk ist.
- Ein örtlicher Bebauungsplan liefert eine erste Auskunft über zulässige Baumaßnahmen. Wentzel Dr. empfiehlt in jedem Fall eine Bauvoranfrage, amtlich „Antrag auf Bauvorbescheid“ genannt, beim zuständigen Bauamt zur baurechtlichen Realisierbarkeit des Vorhabens zu stellen. Dies kann grundsätzlich der Bauherr selbst machen. Um Verzögerungen zu vermeiden, empfiehlt sich jedoch schon an dieser Stelle die fachliche Beratung durch einen Architekten oder Bauingenieur.
- Achtung: Die Bearbeitung des Antrags kann beim Bauamt mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Drei Monate sollten Sie auf jeden Fall einrechnen. Müssen Dokumente nachgereicht werden, kann sich die Bearbeitungszeit erheblich verlängern. Sie können vorab Auskunft über die benötigten Unterlagen erhalten.
- Wichtig: Eine Bauvoranfrage ersetzt nicht den Bauantrag. Der Bauvorbescheid ist in der Regel 3 Jahre gültig und kann auf Antrag auch verlängert werden. Die Kosten für den Antrag werden nach Aufwand erhoben (im Schnitt ca. 0,1 – 0,2 % der zu erwartenden Baukosten).
Unser Tipp:
Auch wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage. Warum? Ein positiver Bauvorbescheid kann eine erhebliche Wertsteigerung bedeuten, da er Kaufinteressenten eine verbindliche Bebaubarkeit zusichert.
2. Entwicklung eines Konzepts entsprechend der baulichen Anforderungen und der eigenen Bedürfnisse
3. Beantragung aller erforderlicher Genehmigungen, darunter Bau- und Umweltgenehmigungen
4. Finanzierung und Budgetierung (Kosten für Bau, Materialien, Arbeitskräfte und Beratung)
5. Beauftragung von Fachleuten zur Projektumsetzung
6. Umsetzung des Projekts
7. Abschluss und Evaluation
Sie möchte Ihre sanierungsbedürftige Immobilie verkaufen? Gerne beraten wir Sie, wie Sie den besten Verkaufspreis erzielen und überprüfen für Sie, ob Ihr Grundstück für eine wertsteigernde Nachverdichtungsmaßnahme geeignet ist.
